Söluhagnaður

Hlusta

Söluhagnaður af eignum einstaklinga sem ekki eru nýttar í atvinnurekstri getur ýmist verið skattskyldur eða skattfrjáls. Það fer meðal annars eftir tegundum eigna og eignarhaldstíma.

Í stuttu máli:

Söluhagnaður er skattlagður við álagningu (eftir skil á skattframtali)
Söluhagnaður telst almennt vera mismunur söluverðs og stofnverðs eigna.
Þegar við á er tekið tillit til áður fenginna fyrninga og söluhagnaðar, auk þess sem sölukostnaður er dreginn frá.

Skattskylda vegna helstu tegunda söluhagnaðar

1. Söluhagnaður af lausafé

Hagnaður einstaklinga af því að selja minni eignir eins og bíla eða húsgögn (svokallað lausafé) er almennt ekki skattskyldur, nema salan tengist atvinnurekstri eða eignanna hafi verið aflað til þess að selja þær með hagnaði.

2. Söluhagnaður af íbúðarhúsnæði

Hagnaður af sölu íbúðarhúsnæðis eða búseturéttar í eigu einstaklings er mismunur á söluverði (að frádregnum sölukostnaði) og stofnverði (kostnaðar- eða kaupverði).

Tvennt getur haft áhrif til lækkunar á stofnverði; annars vegar áður fenginn söluhagnaður og hins vegar skattfrjáls eigin vinna.

Það hvort söluhagnaður íbúðarhúsnæðis telst skattsskyldur ræðst af eignarhaldstíma og rúmmáli íbúðarhúsnæðis:

Söluhagnaður er skattfrjáls, ef eftirfarandi skilyrði eru uppfyllt:

Seljandi hefur átt húsnæðið í tvö ár eða lengur.
Um er að ræða íbúðarhúsnæði eða búseturétt til eigin nota seljanda.
Ef íbúðarhúsnæðið var ekki til eigin nota ræðst skattskylda af stærð húsnæðisins.

Söluhagnaður af íbúðarhúsnæði sem ekki var til eigin nota er almennt ekki skattskyldur, en sérreglur gilda þegar rúmmál húsnæðis við sölu fer yfir:

600 rúmmetra hjá einstaklingi
1.200 rúmmetra hjá hjónum

Sama viðmið (1.200 rúmmetrar) á við um eftirlifandi maka sem selur íbúðarhúsnæði sem var í eigu þeirra beggja við andlát.

Ef rúmmálið fer yfir þessi mörk (og húsnæðið var ekki til eigin nota) er samsvarandi hlutfall söluhagnaðar skattskylt – óháð því hversu lengi seljandi hefur átt það.

Dæmi: Þegar einstaklingur selur 800 rúmmetra íbúðarhúsnæði sem var í útleigu er söluhagnaður sem samsvarar 200 rúmmetrum (25%) skattskyldur.

Söluhagnaður er skattskyldur sem fjármagnstekjur ef seljandi hefur ekki átt eignina í full tvö ár.

Hægt er að komast hjá skattlagningu ef sá sem selur:

kaupir annað íbúðarhúsnæði, búseturétt eða hefur byggingu á nýju íbúðarhúsnæði
og gerir það innan tveggja ára eftir að eign er seld (á öðru ári eftir söluár)

Ef bæði skilyrði eru uppfyllt er söluhagnaðurinn ekki skattlagður, heldur færist til lækkunar á stofnverði hins nýja íbúðarhúsnæðis.

Þessi regla á við um íbúðarhúsnæði hér á landi, á Evrópska efnahagssvæðinu (EES), í aðildarríkjum Fríverslunarsamtaka Evrópu eða í Færeyjum.

Ef stofnverð (kostnaðar- eða kaupverð) nýju eignarinnar er lægra en söluhagnaðurinn, þá er mismunurinn reiknaður sem fjármagnstekjur árið sem nýja eignin er keypt.

Ef ekkert er keypt eða byggt innan tilskilins tíma færist söluhagnaðurinn sem skattskyldar fjármagnstekjur á öðru ári eftir söluna.

3. Söluhagnaður af frístundahúsnæði

Það hvort söluhagnaður frístundahúsnæðis telst skattsskyldur ræðst af nýtingu þess og hversu lengi seljandi hefur átt húsnæðið.

Söluhagnaður af frístundahúsnæði er skattfrjáls ef:

húsnæðið hefur verið nýtt af eigendum sjálfum
húsnæðið hefur ekki verið til útleigu gegn endurgjaldi
eignarhald hefur varað að lágmarki í 7 ár

Ef frístundahúsnæði er selt og ofangreind skilyrði eru ekki uppfyllt er söluhagnaður þess að fullu skattskyldur.

Söluhagnaður telst annað hvort mismunur á söluverði og stofnverði eða helmingur söluverðs.

Hafi seljandi átt frístundahúsnæði fyrir árslok 1978 er heimilt að nota fasteignamat í árslok 1979, framreiknað samkvæmt verðbreytingarstuðli, sem stofnverð.

4. Söluhagnaður annarra fasteigna

Söluhagnaður annarra fasteigna, t.d. hesthúsa, bátaskýla, lands eða lóða, er skattsskyldur sem fjármagnstekjur.

Söluhagnaður telst annað hvort mismunur á söluverði og stofnverði eða helmingur söluverðs.

5. Söluhagnaður af hlutabréfum

Söluhagnaður hlutabréfa er skattsskyldur sem fjármagnstekjur.

Almenna reglan er að hagnaður af sölu hlutabréfa er mismunur á kaupverði og söluverði án framreiknings.

Leyfilegt er að draga tap af sölu hlutabréfa frá hagnaði af sölu annarra hlutabréfa á sama ári. Tap á hlutabréfum vegna gjaldþrots má ekki draga frá söluhagnaði af öðrum hlutabréfum.

Ef söluhagnaðurinn er vegna hlutabréfa í félögum sem skráð eru á skipulega verðbréfamarkaði eða markaðstorg fjármálagerninga, þá fellur hann fellur undir frítekjumark vaxtatekna og skattur er aðeins greiddur af þeim hluta arðstekna sem fer yfir frítekjumarkið.

Í frítekjumarki felst að af ákveðnum tegundum fjármagnstekna er skattur bara greiddur af þeim hluta sem fer yfir 300.000 krónur á ári hjá einstaklingum og 600.000 krónur hjá hjónum og samsköttuðum aðilum.

Frítekjumark fjármagnstekna er sameiginlegt fyrir vaxtatekjur, arð og söluhagnað í félögum sem skráð eru á skipulega markaði eða markaðstorg fjármálagerninga.

Ef hlutabréf voru keypt fyrir árslok 1996 má velja milli tveggja leiða við að ákvarða kaupverð þeirra við útreikning á söluhagnaði/sölutapi. Annars vegar er heimilt að framreikna kaupverð til ársloka 1996 og hins vegar að nota jöfnunarverðmæti, sem fram kemur á hlutafjármiðum sem eigendur hlutabréfa fá eftir hver áramót.

Ef seljandi hlutabréfa hefur eignast þau á árunum 1990-1996 getur hluti söluhagnaðar verið skattfrjáls. Þetta á við um hlutabréf í félögum sem hlotið höfðu staðfestingu ríkisskattstjóra til skattafsláttar. Hámark skattfrjáls söluhagnaðar samkvæmt þessum reglum er 367.625 kr. fyrir einstakling eða 735.250 kr. hjá hjónum.

Dreifing söluhagnaðar

Ef hluti af söluverði eignar er greiddur með skuldabréfi til minnst þriggja ára má dreifa þeim hluta söluhagnaðarins yfir afborgunartíma bréfanna þegar kemur að skattlagningu, en að hámarki í sjö ár. Hér teljast ekki með þær skuldir sem hvíla á seldu eigninni og kaupandi tekur að sér að greiða.

Þessi heimild til dreifingar fellur niður ef skuldaviðurkenning er seld.

Sérreglur gilda um hagnað af sölu bújarða þar sem landbúnaður er stundaður og þá má dreifa söluhagnaði á 20 ár.