Leiga íbúðarhúsnæðis

Uppsögn eða riftun leigusamnings

Uppsagnarfrestur er mislangur eftir tegund húsnæðis og lengd leigutímans
Uppsögn á að vera skrifleg og send með sannanlegum hætti eins og til dæmis með rafrænum leiðum
Leigusali má segja ótímabundnum samningi upp í tilteknum tilvikum. Tilkynna þarf uppsögnina til HMS með rafrænum hætti
Tímabundnum samningi er almennt ekki hægt að segja upp þar sem hann rennur út, nema sérstök ákvæði séu í samningnum
Riftun leigusamnings er heimild aðilum í tilteknum tilvikum. Hún skal vera skrifleg og skráð í leiguskrá HMS
Ágreiningi um uppsögn eða riftun má vísa til Kærunefndar húsamála

Uppsögn ótímabundinna leigusamninga

Gildir fyrir samninga frá 1. september 2024 og síðar

Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur
Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leytinema um sé að ræða leigusala sem leigir út samtals þrjár eða fleiri sérgreindar íbúðir og/eða herbergi
Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota
Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra
Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda
Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar hefjast
Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið afnot af húsnæði eða hluta húsnæðis til íbúðar vegna þess starfs og leigjandi lætur af störfum að eigin ósk, honum er sagt upp eða vikið úr starfi eða fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur
Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun
Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæti uppsögn samningsins
Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings
Ef leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að réttur hans til hins leigða sé bundinn umræddu skilyrði

Tímabundinn samningur rennur út sjálfkrafa á umsömdum degi. Ekki þarf uppsögn nema ef samið hefur verið sérstaklega um slíka möguleika

Uppsagnarfrestur

Tegund leiguhúsnæðis	Uppsagnarfrestur	Hver má segja upp og við hvaða aðstæður?
Geymsluskúr og þess háttar húsnæði	1 mánuður	Bæði leigusali og leigjandi, án sérstakra skilyrða
Einstakt herbergi	3 mánuðir	Bæði leigusali og leigjandi, án sérstakra skilyrða
Íbúðarhúsnæði	6 mánuðir	Leigjandi má alltaf segja upp. Leigusali má aðeins segja upp í tilteknum tilvikum skv. 55. gr. a. Húsaleigulaga
Íbúðarhúsnæði – leigjandi leigt í meira en 12 mánuði	12 mánuðir	Leigusali sem er lögaðili í atvinnuskyni getur sagt upp með 12 mánaða fyrirvara
Íbúðarhúsnæði hjá óhagnaðardrifnu leigufélagi	3 mánuðir	Leigusali má segja upp ef leigjandi uppfyllir ekki lögmæt skilyrði eða veitir ekki upplýsingar. Rökstuðningur skal fylgja.
Atvinnuhúsnæði	6 mánuðir (fyrstu 5 árin), 9 mánuðir (næstu 5 ár), 12 mánuðir (eftir 10 ár)	Báðir aðilar, án sérstakra skilyrða

Tegund leiguhúsnæðis	Uppsagnarfrestur	Hver má segja upp og við hvaða aðstæður?
Öll húsnæði (tímabundinn samningur)	Samningurinn rennur út á umsömdum degi	Ekki hægt að segja upp að öðru leyti, nema samið hafi verið sérstaklega um slíkt í samningi
Ef samið er um uppsagnarmöguleika	Að lágmarki 3 mánuðir	Báðir aðilar, ef samið er um forsendur, atvik eða aðstæður sem réttlæta uppsögn. Þarf að koma skýrt fram í samningi.
Íbúðarhúsnæði – leigt af óhagnaðardrifnu leigufélagi	3 mánuðir	Leigusali má segja upp ef leigjandi uppfyllir ekki lögmæt skilyrði eða veitir ekki upplýsingar. Rökstuðningur þarf að fylgja uppsögn.

Riftun leigusamnings

Riftunarástæða	Sérstakir skilmálar eða skilyrði	Nánari upplýsingar eða athugasemdir
Leigusali bætir ekki úr annmörkum á húsnæði	Riftun heimil ef annmarkar eru ekki bættir innan 8 vikna frá tilkynningu. Leigjandi á kröfu um hlutfallslega lækkun á leigu á meðan bætt er úr. Úttektaraðili metur lækkun leigunnar.	17. gr. húsaleigulaga
Verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðis	Beri leigusali ábyrgð á drætti á leigjandi rétt á skaðabótum
Húsnæði spillist svo það nýtist ekki eða teljist heilsuspillandi	Mat heilbrigðisyfirvalda og ekki sök leigjanda	Leigutími hefur hafist
Leigusali bætir ekki úr annmörkum vegna viðhalds	Riftun heimil ef annmarkar eru ekki bættir innan 8 vikna frá tilkynningu. Leigjandi á kröfu um hlutfallslega lækkun á leigu á meðan bætt er úr. Úttektaraðili metur lækkun leigunnar.	20. gr. húsaleigulaga
Réttur leigjanda verulega skertur vegna laga/opinberra fyrirmæla eða kvaða eignar	Leigusali ber bótaábyrgð ef hann vissi eða mátti vita og lét ekki leigjanda vita	Leigjandi þarf að fá viðvörun við gerð samnings
Eðlileg afnot/heimilisfriði leigjanda raskað með óþægindum vegna brota annarra	Leigusali vanrækt aðgerðir þrátt fyrir áskoranir frá leigjanda	Skriflegar áskoranir þurfa að hafa verið gerðar
Leigusali hindrar umráð eða brýtur gegn rétti leigjanda		Umráð leigjanda skert eða takmörkuð
Leigusali vanefnir skyldur sínar á verulegan eða sviksamlegan hátt	Riftun eðlileg eða nauðsynleg	Leigusali hefur svikið eða vanefnt skyldur
Leigjandi missir afnot vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning	Leigjandi þarf að rýma innan 7 daga	Leigusali á rétt á leigugreiðslum frá riftunartíma ef húsnæðið er ekki rýmt innan frestsins

Riftunarástæða	Sérstakir skilmálar eða skilyrði	Nánari upplýsingar eða athugasemdir
Leigjandi greiðir ekki leigu eða framlag til sameiginlegs kostnaðar innan 7 daga eftir skriflega áskorun	Áskorun þarf að vera send eftir gjalddaga og minnst á riftunarheimild	Riftun heimil eftir tímann
Leigjanda ber að vinna af sér leigugreiðslu, honum hafi orðið á stórfelld vanræksla eða gerst sekur um meiri háttar handvömm við starfið	Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala
Leigjandi nýtir húsnæði/leigurétt ekki samkvæmt lögum eða samningi	Skrifleg áminning frá leigusala
Framsal eða misnotkun leiguréttar eða framleiguheimildar		Riftun gagnvart upphaflegum leigjanda
Leigjandi meinar leigusala aðgang án gildra ástæðna	Brot í bága við 18. gr.húsaleigulaga um framkvæmdir á leiguhúsnæðinu
Leigjandi flyst úr húsnæðinu fyrir lok leigutíma án gæslu og verndar þess
Húsnæði spillist vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis leigjanda	Leigjandi sinnir ekki kröfu um úrbætur án tafar	Skrifleg krafa leigusala skv. 18.gr. Húsaleigulaga um framkvæmdir á leiguhúsnæðinu. Leigjandi fær 4 vikna frest til að ljúka viðgerðum. Álit skal fá hjá úttektaraðila.
Leigjandi vanrækir skyldur þrátt fyrir skriflega áminningu	sbr. 30. gr. Húsaleigulaga um afnot leiguhúsnæðis	Getur verið persónuleg meingerð gegn leigusala eða fjölskyldu
Leigjandi verslunarhúsnæðis vanrækir aðfinnslur og skyldur um eðlilega starfsemi og rekstur þrátt fyrir skriflegar ábendingar	sbr. 31. gr. Húsaleigulaga um afnot leiguhúsnæðis
Leigjandi vanrækir skyldur á svo stórfelldan hátt að rýming er nauðsynleg
Leigjandi gaf rangar upplýsingar um skilyrði fyrir leigu	Heimild óhagnaðardrifinna leigufélaga skv. 3. gr. a húsaleigulaga um gildissvið laganna	Leigusali setti lögmæt og málefnaleg skilyrði
Leigjandi missir afnot vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning	Leigjandi þarf að rýma innan 7 daga	Leigusali á rétt á leigugreiðslum frá riftunartíma ef húsnæðið er ekki rýmt innan frestsins

Tilkynning um riftun skal vera skrifleg með rökstuðningi
Riftun á að skrá í leiguskrá HMS (ef við á).
Réttindi og skyldur falla niður frá riftunardagsetningu
Réttur til riftunar fellur niður ef leigjandi hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór. Þetta gildir þó ekki ef riftunarástæðan eru vanskil eða hann hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti
Ef leigusamningur var tímabundinn og rift, getur leigusali krafist bóta til loka leigutímans

Þjónustuaðili

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun