Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Sigurður Tómas Magnússon og Skúli Magnússon.

2. Með beiðni 13. mars 2026 leitar Sigrún Axelsdóttir leyfis Hæstaréttar, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, til að áfrýja dómi Landsréttar 26. febrúar sama ár í máli nr. 151/2025: Sigrún Axelsdóttir gegn Dara Ako Ali. Gagnaðili leggst gegn beiðninni.

3. Leyfisbeiðandi seldi gagnaðila fasteign í júní 2022 en hún var byggð árið 2009. Mál þetta höfðaði leyfisbeiðandi til heimtu 4.518.321 krónu eftirstöðva kaupverðs en gagnaðili telur sér heimilt að halda eftir eftirstöðvunum, þar sem hann eigi hærri kröfu til skuldajafnaðar vegna galla á fasteigninni.

4. Með dómi Landsréttar var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að sýkna gagnaðila af kröfu leyfisbeiðanda og talið að honum hefði verið heimilt að halda eftirstöðvum kaupverðs. Í héraði hafði verið komist að þeirri niðurstöðu að fasteignin hefði verið haldin göllum er svöruðu til meira en 9% af kaupverði hennar og ágallarnir því rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Fyrir Landsrétti byggði leyfisbeiðandi öðru fremur á því að héraðsdómur hefði ranglega talið tiltekin atriði til galla. Að þeim frátöldum næði metinn kostnaður við úrbætur aðeins 7,5% af kaupverði sem væri undir gallaþröskuldi. Landsréttur taldi rétt að leggja til grundvallar kostnaðaráætlun dómkvadds matsmanns að frádregnum kostnaði vegna úrbóta á loftun rýma en fjárhæðin sem þá stæði eftir svaraði til 8,21% af kaupverðinu. Við mat á því hvort fjárhæðin næði gallaþröskuldi leit Landsréttur meðal annars til skýringa í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 40/2002, dóms Hæstaréttar 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021, aldurs fasteignarinnar og þess ástands sem hún virtist vera í við skoðun. Eins og atvikum var háttað taldi Landsréttur að kostnaður við úrbætur hefði rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði í skilningi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002.

5. Leyfisbeiðandi byggir á því að úrlausn málsins hafi verulegt almennt gildi einkum um afmörkun gallaþröskuldar samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Í því tilliti vísar hún sérstaklega til fordæmisgildis málsins um hvernig eigi að túlka ákvæðið og orðalag þess um að galli „rýri verðmæti hennar svo nokkru varði“ með hliðsjón af aldri eignar, það er hvað teljist vera nýleg eign og hvað teljist vera notuð eign. Í Landsrétti og héraði hafi verið lagt til grundvallar að fasteignin hefði verið nýleg og því mátt miða við lægra hlutfall en 10% af kaupverði. Leyfisbeiðandi bendir hins vegar á að fasteignin hafi verið byggð árið 2009 og því 13 ára gömul við söluna árið 2022. Slík fasteign geti aldrei talist annað en notuð og því ekki nýleg. Kaupandi geti ekki gert sömu kröfur til ástands hennar og kaupandi nýrrar eða nýlegrar eignar. Leyfisbeiðandi telur það skipta verulegu máli að tekin sé afstaða til þess hver sé hæfilegur gallaþröskuldur við kaup á 10 til 20 ára gömlum notuðum fasteignum. Slík niðurstaða geti haft almenn áhrif á hvernig seljendur slíkra eigna standi að sölu þeirra og hvernig aðilar að slíkum kaupsamningi leysi úr deilum sínum. Þá áréttar leyfisbeiðandi að hún hafi verið grandlaus um ástand eignarinnar og talið hana gallalausa.

6. Að virtum gögnum málsins verður ekki litið svo á að úrslit þess hafi verulegt almennt gildi í skilningi 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991. Þá verður ekki séð að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að formi eða efni, sbr. 4. málslið sömu málsgreinar. Beiðni um áfrýjunarleyfi er því hafnað.