Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Björg Thorarensen, Karl Axelsson, Sigurður Tómas Magnússon og Skúli Magnússon.

2. Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. desember 2025. Hann krefst þess aðallega að gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. verði gert að greiða sér 114.932.338 krónur en til vara krefst hann þess að gagnáfrýjandi Miðhraun 4, húsfélag greiði sér 62.431.426 krónur og gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. 52.500.912 krónur. Í öllum tilvikum er krafist dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. september 2023 til greiðsludags og að gagnáfrýjendum verði hvorum um sig gert að greiða málskostnað á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 3. mars 2026 og krefjast sýknu af öllum kröfum aðaláfrýjanda. Þá krefjast þeir, hvor fyrir sig, málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjanda á öllum dómstigum.

4. Við upphaf aðalmeðferðar í héraði 13. júní 2024 upplýsti lögmaður gagnáfrýjandans Heima atvinnuhúsnæðis ehf. að félagið hefði breytt um nafn en það hét áður RA 5 ehf.

Ágreiningsefni

5. Í málinu deila aðilar um uppgjör sameiginlegs kostnaðar vegna endurbyggingar fjöleignarhúss að Miðhrauni 4 í Garðabæ í kjölfar bruna 5. apríl 2018. Einnig deila þeir um ráðstöfun vátryggingarbóta frá vátryggjendum aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. til endurbyggingar sameignar hússins. Byggir aðaláfrýjandi á því að skipta beri kostnaði við endurbygginguna í samræmi við hlutfallstölur í eignaskiptasamningi eftir reglum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnáfrýjendur byggja hins vegar á því að við kostnaðarskiptingu eigi hlutfall brunabótamats hvors eignarhluta að ráðast af samanlögðu brunabótamati þeirra beggja.

6. Aðaláfrýjandi hefur uppi fjárkröfur á hendur gagnáfrýjendum um greiðslu mismunar þess sem greitt var af vátryggjanda hans vegna endurbyggingar sameignarinnar miðað við skiptingu kostnaðar í samræmi við hlutfall brunabótamats og þess sem hann telur að vátryggjandanum hefði borið að greiða hefði verið miðað við hlutfallstölur samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Aðilar deila auk þess um kröfugrundvöll, aðild að kröfum, ætlaða auðgun, fyrningu og tómlæti. Þá gerir aðaláfrýjandi kröfur á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. um þátttöku í kostnaði sem hann kveðst hafa stofnað til og greitt vegna framkvæmda við sameign hússins. Gagnáfrýjendur krefjast sýknu og gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. gerir gagnkröfur til skuldajafnaðar vegna sameiginlegs kostnaðar sem hann kveðst hafa stofnað til við endurbyggingu hússins og aðaláfrýjanda beri að taka þátt í að greiða.

7. Með héraðsdómi 4. júlí 2024 var í fyrsta lagi fallist á með aðaláfrýjanda að til grundvallar skiptingu kostnaðar við endurbyggingu sameignarinnar bæri að leggja hlutfall hvors eignarhluta um sig í fasteigninni samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Komist var að þeirri niðurstöðu að gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi bæri að greiða aðaláfrýjanda hluta umkrafinna fjárhæða en gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. var á grundvelli aðildarskorts sýknaður af þessum hluta fjárkrafna aðaláfrýjanda. Í öðru lagi var gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda hluta þess kostnaðar sem sá síðarnefndi hefði einn stofnað til vegna framkvæmda við sameign hússins. Í þriðja lagi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. um skuldajöfnun hluta gagnkrafna hans, á móti kröfum aðaláfrýjanda.

8. Dómur Landsréttar gekk 9. október 2025. Andstætt héraðsdómi var þar talið rétt að miða ráðstöfun vátryggingarbóta vegna endurbyggingar sameignar við hlutfall brunabótamats eignarhluta hvors aðila í heildareigninni. Að þeirri niðurstöðu fenginni var fallist á kröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. um greiðslu hluta þess kostnaðar sem aðaláfrýjandi hefði einn stofnað til vegna sameignarinnar og þá samkvæmt framangreindu hlutfalli af brunabótamati. Dómurinn féllst á hinn bóginn á að sami gagnáfrýjandi ætti gagnkröfur sem skuldajafnað yrði þar á móti og þær næmu hærri fjárhæð en umræddar kröfur aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjendur voru því sýknaðir af öllum kröfum aðaláfrýjanda.

9. Áfrýjunarleyfi var veitt 19. desember 2025, með ákvörðun réttarins nr. 2025-154, á þeim grunni að úrslit málsins kynnu að hafa verulegt almennt gildi.

Málsatvik

10. Fjöleignarhúsið að Miðhrauni 4 í Garðabæ skiptist í tvo eignarhluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá janúar 2006. Annars vegar hluta 01.01 með fastanúmer 225-5362 sem nú er í eigu aðaláfrýjanda og hins vegar hluta 01.02 með fastanúmer 225-5363 sem nú er í eigu gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf.

11. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að um iðnaðarhúsnæði sé að ræða og að tæknirými fyrir kalt og heitt vatn (0103) sé sameign allra „ásamt öllu ytra byrði, burðarvirkis, sameiginlegra lagna og lóðar samkv. hlutfallstölum þar um“. Ekki er til staðar nein sameign sumra. Þá kemur fram að viðhald utanhúss sé sameiginlegt og að kostnaður við það skiptist samkvæmt hlutfallstölum.

12. Hvorum eignarhluta um sig er lýst svo í eignaskiptayfirlýsingunni.

13. Í eldsvoða 5. apríl 2018 ónýttist byggingin að mestu leyti. Á því tímamarki nam brunabótamat eignarhluta aðaláfrýjanda 432.200.000 krónum en eignarhluta gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. 708.150.000 krónum. Af samanlögðu brunabótamati nam hlutfall eignarhluta aðaláfrýjanda því 37,9% en eignarhluta gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. 62,1%.

14. Fundað var í fyrsta sinn á vettvangi gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags 17. apríl 2018 eða tólf dögum eftir brunann. Fyrirsvarsmaður gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. mun þá hafa verið kjörinn formaður húsfélagsins. Í málinu liggja fyrir samþykktir gagnáfrýjandans Miðhrauns 4, húsfélags frá sama degi. Í 9. grein þeirra kemur fram að meginreglan sé sú að kostnaður við viðhald og endurbætur skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu. Aðaláfrýjandi hefur upplýst um annan húsfund sem fram mun hafa farið í ágúst sama ár en ekkert liggur fyrir um frekari fundi á vettvangi húsfélagsins fyrr en haldinn var húsfundur 12. janúar 2023. Að þeim fundi verður vikið síðar.

15. Verkfræðistofan Verkís gerði tjónamöt 17. maí 2018 vegna brunans fyrir vátryggingafélög eigendanna. Jafnframt liggur fyrir í málinu endurskoðað tjónamat 23. apríl 2020 fyrir eignarhluta (01) 01.02. Í forsendum þeirra kemur fram að miðað sé við að skipting á eignarhluta vegna tjóns á sameign verði samkvæmt hlutfallstölum í fyrrgreindri eignaskiptayfirlýsingu hússins.

16. Af gögnum málsins verður ráðið að VSÓ Ráðgjöf ehf. hafi tekið að sér eftirlit með endurbyggingu Miðhrauns 4. Þá mun á framangreindum fundi húsfélagsins 17. maí 2018 hafa verið stofnuð byggingarnefnd sem til stóð að kæmi að endurbyggingunni. Engin gögn liggja þó fyrir þess efnis að sú nefnd hafi verið starfrækt. Fyrsta fundargerð hönnunarfundar er frá 28. september 2018. Endurbygging Miðhrauns 4 hófst fljótlega eftir brunann á því ári og mun að meginstefnu hafa lokið sumarið 2021.

17. Með bréfi VÍS trygginga hf. (áður Vátryggingafélag Íslands hf.), vátryggjanda gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf., 31. ágúst 2018 var fallist á bótaskyldu á grundvelli lögboðinnar brunatryggingar. Þar kom fram að tjón yrði bætt samkvæmt skilmálum vátryggingar á grundvelli gildandi brunabótamats. Tjón á sameign hússins yrði bætt miðað við hlutfall vátryggingarfjárhæða í húsinu en tjón á séreign að fullu, þó ekki umfram gildandi vátryggingarfjárhæðir. Erindi þessu sýnist hafa fylgt ódagsett bréf Þjóðskrár Íslands þar sem gerð er grein fyrir „skiptingu byggingarkostnaðar og þar með brunabótamats milli séreigna í fjöleignarhúsum“. Í bréfinu kom eftirfarandi meðal annars fram:

18. Í bréfi TM trygginga hf. (áður Tryggingamiðstöðin hf. og síðar TM hf.), vátryggingafélags aðaláfrýjanda, til VÍS trygginga hf. 14. desember 2018 kom fram að ágreiningur væri milli félaganna um hvernig bæri að skipta kostnaði vegna tjóns á sameign við ráðstöfun úr brunatryggingu vegna beggja eignarhluta hússins. Væri það afstaða þess fyrrnefnda að skipta ætti sameiginlegum kostnaði eftir hlutfallstölum í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu. VÍS tryggingar hf. vildi á hinn bóginn leggja til grundvallar hlutfall vátryggingarfjárhæða brunatrygginga eignarhluta í samanlögðum vátryggingarfjárhæðum brunatrygginga hússins. Í niðurlagi tilvitnaðs bréfs sagði svo:

19. Meðal gagna málsins er kvittun TM trygginga hf., 29. júní 2020, vegna uppgjörs við VÍS tryggingar hf. á hlut TM trygginga hf. vegna brunatryggingar aðaláfrýjanda í kostnaði við endurbyggingu sameignar fjöleignarhússins að Miðhrauni 4. Til grundvallar henni liggur uppgjör, 12. sama mánaðar, sem stafar frá VÍS tryggingum hf. Þar kemur fram að kostnaður vegna tjóns á sameign hafi samtals numið 185.690.824 krónum og sé hlutur vátryggjanda aðaláfrýjanda TM trygginga hf. miðað við 37,90% hlutdeild 70.376.822 krónur.

20. Enn fremur er meðal gagna málsins viðskiptayfirlit TM trygginga hf. fyrir tímabilið 1. desember 2018 til 10. desember 2020 þar sem fram kemur að félagið hafi eftir framvindu endurbyggingar hússins greitt gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi samtals, í 17 greiðslum, 173.090.786 krónur.

21. Þá liggur fyrir bréf 10. desember 2020 frá TM tryggingum hf. til aðaláfrýjanda þar sem upplýst er að félagið hafi greitt þeim síðarnefnda lokagreiðslu vegna tjónsins að fjárhæð 77.000.000 króna. Um sé að ræða samkomulag TM trygginga hf. og aðaláfrýjanda gert í því skyni að ljúka málinu. Þá staðfesti félagið eftirfarandi:

22. Í málinu hafa verið lagðar fram fundargerðir hönnunarfunda, tölvupóstsamskipti fyrirsvarsmanna aðila á verktíma endurbyggingar hússins auk reikninga og skilagreina vegna þeirra. Um þessi samskipti vísast til umfjöllunar í héraðsdómi en að þessum gögnum verður vikið eftir því sem tilefni er til við umfjöllun um einstaka kröfuliði og málsástæður.

23. Af framlögðu skjali sem ber heitið dagskrá aðalfundar gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags 12. janúar 2023 verður ráðið að margþættur ágreiningur hafi verið uppi, þar á meðal um það í hvaða hlutföllum kostnaður við endurbyggingu fjöleignarhússins skyldi greiðast og til hvaða sameiginlega kostnaðar hvor eigandi um sig hefði stofnað.

24. Mál þetta var höfðað 7. september 2023.

Málsástæður

Helstu málsástæður aðaláfrýjanda

25. Aðaláfrýjandi byggir á því að kostnaðarskipting vegna endurbyggingar fjöleignarhússins Miðhrauni 4 eigi að fara eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign, 24,23% á móti 75,77%, í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu, sbr. lög nr. 26/1994. Þá telur hann að ef miða ætti við hlutfall samkvæmt brunabótamati í tilviki byggingarkostnaður af sameigninni einni ætti kostnaður að skiptast í hlutföllunum 34,3% á móti 65,7% en ekki 37,9% á móti 62,1% eins og gagnáfrýjendur miði við. Loks vísar hann til þess að hefði kostnaði verið skipt eftir raunverulegu vátryggingarverðmæti eignarhlutanna hefði borið að skipta honum í hlutföllunum 27,1% á móti 72,9%.

26. Aðaláfrýjandi gerir kröfur vegna greiðslu kostnaðar við uppbyggingu sameignarhluta hússins sem hann telur hafa verið greiddan umfram skyldu af vátryggjanda hans TM tryggingum hf. Annars vegar til gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags og hins vegar VÍS trygginga hf., vátryggjanda gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis hf. Vegna fyrra tilviksins gerir hann kröfu um greiðslu 62.431.426 króna en 25.362.499 króna vegna þess síðara. Nema kröfurnar mismun á greiðslum vegna endurbyggingar sameignarinnar miðað við annars vegar það sem raunverulega var greitt af vátryggingafélagi hans og hins vegar ef skiptingin hefði numið 37,9% og 24,23%, í samræmi við hlutfallstölur fjöleignarhússins. Fyrri kröfunni er aðallega beint að gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. en til vara að húsfélaginu en hinni síðari er aðeins beint að gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf.

27. Aðaláfrýjandi reisir fjárkröfur sínar vegna ætlaðra ofgreiddra vátryggingarbóta vegna endurbyggingar sameignarinnar í fyrsta lagi á meginreglu samninga- og kröfuréttar um endurkröfu vegna greiðslu með fyrirvara. Í öðru lagi byggir hann á meginreglu kröfuréttar um endurheimtu ofgreidds fjár og vekur í því sambandi athygli á því að sá grundvöllur endurkröfu sé ekki háður því að fyrirvari hafi verið gerður. Loks vísar aðaláfrýjandi um grundvöll þessara fjárkrafna á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæðis ehf. til þess að sá gagnáfrýjandi verði samsamaður húsfélaginu sem og óskráðrar reglu kröfuréttar um óréttmæta auðgun.

28. Þá telur aðaláfrýjandi að málsástæða gagnáfrýjenda um að aðaláfrýjandi hafi þegar fengið tjón sitt bætt hafi enga þýðingu um framseldar endurkröfur. Allt að einu sé ljóst að hann myndi ekki fá tjón sitt ofbætt þar sem ráða megi af fyrirliggjandi reikningum að þótt fallist yrði á allar kröfur hans í málinu væri enn á annan tug milljóna króna kostnaður óbættur.

29. Aðaláfrýjandi gerir jafnframt kröfur á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. vegna tiltekinna útgjalda sem teljist til sameignar sem síðarnefnda aðilanum hafi borið að taka þátt í. Þær kröfur séu reistar á reglum fjöleignarhúsalaga og meginreglum kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, en til vara á óskráðri reglu kröfuréttar um óréttmæta auðgun og til þrautavara á almennum skaðabótareglum.

30. Í fyrsta lagi lúta þessar kröfur hans að kostnaði við lóð, hellulögn og inntak frá Orkuveitu Reykjavíkur. Óumdeilt sé að sá kostnaður teljist til sameiginlegs kostnaðar. Aðaláfrýjandi byggir á því að miða beri við hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu. Verði á hinn bóginn miðað við skiptingu byggingarkostnaðar við sameign samkvæmt brunabótamati beri að skipta kostnaði í hlutföllunum 34,3% á móti 65,7%. Krafa hans vegna þessa þáttar nemur 6.846.581 krónu.

31. Í öðru lagi snúa kröfur hans að kostnaði vegna endurbyggingar 3. hæðar Miðhrauns 4. Gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. hefur hafnað greiðsluþátttöku og telur þann kostnað séreignarkostnað aðaláfrýjanda sem eiganda eignarhluta 01.01. Telur aðaláfrýjandi á hinn bóginn einsýnt að um sé að ræða sameiginlegan kostnað, samkvæmt 6. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga, sem gagnáfrýjandanum beri að taka þátt í. Vísar hann meðal annars til þess að 3. hæðin hafi þjónað sameiginlegu burðar- og brunaþolshlutverki fyrir heildina og að eldvarnir og afstaða milligólfs skipti báða aðila máli. Þá heldur hann því fram að forsendur héraðsdóms, sem staðfestar hafi verið í Landsrétti þar sem kröfunni hafi verið hafnað, hafi fyrst og fremst byggst á gögnum frá árunum 2002 til 2005 um upphaflega byggingu Miðhrauns 4 sem ónýttist í brunanum. Þær hafi hins vegar ekkert haft að gera með framkvæmdir við endurbyggingu hússins sem lúti öðrum teikningum og kröfum. Krafa hans vegna þessa þáttar nemur 20.291.832 krónum.

32. Hvað varðar skuldajafnaðarkröfu gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. vegna þess ætlaða sameiginlega kostnaðar sem hann kveðst hafa stofnað til byggir aðaláfrýjandi á því að vanreifað sé og ósannað að hvaða marki um sé að ræða útgjöld vegna sameignar fjöleignarhússins að Miðhrauni 4. Jafnframt séu reikningarnir stílaðir á gagnáfrýjanda en ekki húsfélagið. Ákvörðun um að stofna til útgjaldanna hafi ekki verið tekin á húsfundi. Þá séu ekki heldur uppfyllt skilyrði 38. gr. fjöleignarhúsalaga um heimildir eiganda til að stofna til kostnaðar vegna framkvæmda á sameign án aðkomu húsfélags en gagnáfrýjandinn beri sönnunarbyrði um að skilyrðin séu uppfyllt. Ekki dugi að sameiganda sé kunnugt um nauðsynlegar framkvæmdir. Þetta eigi ekki síst við í þessu tilviki þegar sá sem kröfur hefur uppi hafi sjálfur kosið að sniðganga rétta og löglega málsmeðferð á vettvangi húsfélagsins.

33. Aðaláfrýjandi bendir á að með hinum áfrýjaða dómi hafi verið fallist á gagnkröfu vegna glugga annars vegar og hins vegar uppsetningar vatnsúðakerfis, aðaltöflu og tæknirýmis. Um gagnkröfu vegna glugga áréttar aðaláfrýjandi að honum hafi aldrei verið kynnt áform um breytta glugga í eignarhluta gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. Hvað varðar gagnkröfu vegna vatnsúðakerfis vísar aðaláfrýjandi til þess að gagnáfrýjandinn hafi verið tvísaga um hvort kerfið heyrði til sameignar eða séreignar auk þess sem ekkert vatnsúðakerfi hafi verið í upphaflegri húseign og þar af leiðandi ekki gert ráð fyrir því í brunatryggingum þess.

Helstu málsástæður gagnáfrýjenda

34. Gagnáfrýjendur byggja á því að rétt sé að skipta kostnaði endurbyggingar sameignarhluta fasteignarinnar að Miðhrauni 4 samkvæmt hlutfalli brunabótamats hvors eignarhluta í samanlögðu brunabótamati eignarinnar. Þá vísa þeir til skýrslu Þjóðskrár Íslands til stuðnings því að hlutfallstala samkvæmt eignaskiptasamningi sem reiknuð sé út frá skiptirúmmáli eigna henti illa fyrir byggingarkostnað sem sé háðari flatarmáli en rúmmáli. Því sé byggingarkostnaði sameignar skipt niður á matseignir eftir skiptitölu sem sé að 2/3 háð flatarmáli en 1/3 rúmmáli sem sé það hlutfall sem lýsi best hlutfallslegum verðmætum.

35. Af hálfu gagnáfrýjenda er vísað til þess að brunabótamati sé ætlað að ákvarða hið sanna vátryggingarverðmæti húseignar og einungis megi greiða bætur fyrir tjón af völdum bruna til viðgerðar eða endurbyggingar, sbr. 3. gr. laga nr. 48/1994. Því sé eðlilegast að skipting vátryggingarbóta til greiðslu kostnaðar vegna endurbyggingar sameignar fari fram samkvæmt þeim forsendum sem brunabótamat byggist á. Þá hafi fjöleignarhúsalög ekki að geyma reglur um skiptingu kostnaðar þegar hús eru endurbyggð eftir eldsvoða.

36. Gagnáfrýjendur mótmæla málsástæðu aðaláfrýjanda um að miða eigi við hlutfallstöluna 34,3% á móti 65,7% sem sé „skiptihlutfall hrábyggingar“ og byggingarkostnaður sameignarinnar einnar. Annars vegar komist málsástæða þess efnis ekki að í málinu þar sem ekki hafi verið á henni byggt í héraði og hins vegar sé henni mótmælt sem rangri og ósannaðri. Þá hafi í málinu ekki verið gerð grein fyrir þeirri sundurliðun sem aðaláfrýjandi byggi á í þessu sambandi.

37. Gagnáfrýjendur hafna einnig staðhæfingum aðaláfrýjanda um að mismunur á frágangi eignarhluta á því tímamarki sem brunabótamat hússins var gert skýri að eignarhluti aðaláfrýjanda hafi verið brunatryggður fyrir hærri fjárhæð hlutfallslega en hinn eignarhlutinn. Annars vegar telja gagnáfrýjendur að þessi málatilbúnaður sé of seint fram kominn en hins vegar sé hann rangur og ósannaður. Þeir telja ekki annað liggja fyrir en að brunabótamat fasteignarinnar, sem hafi verið gert samtímis fyrir báða eignarhluta og hækkað árlega í samræmi við breytingar á byggingarkostnaði, hafi verið gert með réttum hætti og í samræmi við þær reglur sem gilda um ákvörðun brunabótamats.

38. Jafnframt byggja gagnáfrýjendur á því að sýkna beri þá vegna aðildarskorts þar sem krafa aðaláfrýjanda hefði með réttu átt að beinast að VÍS tryggingum hf. Sá ágreiningur, sem hafi verið á milli vátryggingafélaganna um það í hvaða hlutföllum þau myndu skipta sín á milli bótagreiðslum vegna kostnaðar við uppbyggingu sameignarinnar sé gagnáfrýjendum óviðkomandi. Túlka verði þau réttindi sem TM tryggingar hf. framseldu aðaláfrýjanda samkvæmt orðanna hljóðan í framsalinu en engar greiðslur hafi borist gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. Fyrirvari sá sem vátryggingafélagið hafi gert vegna greiðslna sinna hafi ekki náð til greiðslna sem bárust húsfélaginu.

39. Gagnáfrýjendur byggja enn fremur á því að aðaláfrýjandi hafi fengið tjón sitt að fullu bætt úr brunatryggingu sinni. Þá séu ætlaðar kröfur hans fallnar niður, í heild eða að hluta, fyrir fyrningu eða tómlæti. TM tryggingar hf. hafi tekið ákvörðun um að greiða í samræmi við hlutfall vátryggingarfjárhæða 14. desember 2018 og því hafi fyrningarfrestur hafist á því tímamarki. Í öllu falli sé krafan fallin niður að mestu leyti þar sem fyrningarfrestur hafi tekið að líða við hverja og eina greiðslu. Allar kröfur vegna greiðslna fyrir 7. september 2019 séu því fyrndar. Þá hafi krafan fallið niður fyrir tómlæti þar sem hvorki TM tryggingar hf. né aðaláfrýjandi hafi fylgt kröfunni eftir fyrr en með höfðun máls þessa þegar fimm ár voru liðin frá því að tilkynnt var um að greitt væri með fyrirvara og tæplega þrjú og hálft ár frá síðustu greiðslu til húsfélagsins.

40. Hvað varðar kröfur aðaláfrýjanda um útlagðan kostnað vegna inntaks og Ióðarframkvæmda fellst gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. á greiðsluskyldu en mótmælir þeim skilningi aðaláfrýjanda að „hlutföll brunabótamats [hafi] ekkert að gera með skiptingu þessa kostnaðar“. Um sé að ræða útlagðan kostnað vegna sameignar sem fallið hafi til í tengslum við endurbyggingu eignarinnar eftir bruna. Sömu rök eigi við um skiptingu þessara kostnaðarliða og annarra.

41. Hvað varðar kröfu aðaláfrýjanda um kostnað vegna millilofts telur gagnáfrýjandi að niðurstaða hins áfrýjaða dóms sé rétt. Um sé að ræða milliloft eða milliflöt sem komið hafi verið fyrir innan séreignar aðaláfrýjanda. Því sé um að ræða séreign aðaláfrýjanda og kostnað hans eins.

42. Gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. hefur uppi gagnkröfur til skuldajafnaðar í sjö nánar tilgreindum liðum. Endanlegar kröfur nema samtals 16.804.525 krónum og eru vegna ætlaðrar hlutdeildar aðaláfrýjanda í kostnaði sem gagnáfrýjandi kveðst hafa greitt vegna endurbyggingar séreignar aðaláfrýjanda og sameignar eftir brunann.

43. Gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. mótmælir þeim málatilbúnaði aðaláfrýjanda að kröfur hans eigi ekki að ná fram að ganga þar sem hann hafi ekki gætt fyrirmæla 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Hvað glugga í séreign varði liggi fyrir að aðaláfrýjandi hafi samþykkt að greiða þann kostnað. Málsástæða um að breytingar á húsinu hafi ekki verið kynntar aðaláfrýjanda sé of seint fram komin. Tekið er undir forsendur Landsréttar um grundvöll kröfu vegna kostnaðar við uppsetningu vatnsúðakerfis, aðaltöflu og tæknirýmis en þó fallið frá kröfum sem lúta að ætlaðri hlutdeild aðaláfrýjanda í þremur nánar tilgreindum reikningum. Þá fellur gagnáfrýjandi frá kröfum sem lúta að hlutdeild í nánar tilgreindum reikningum vegna verkstjórnar og eftirlits.

Löggjöf

44. Við úrlausn máls þessa vegast öðru fremur á fyrirmæli tveggja laga. Annars vegar laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og hins vegar laga um brunatryggingar nr. 48/1994. Verða nú reifuð þau ákvæði laganna sem helst koma til skoðunar við úrlausn málsins.

Lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús

45. Í 1. mgr. 1. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að þau hafi að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsi. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar er með fjöleignarhúsi í skilningi laganna átt við hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Þá kemur fram í 5. mgr. 1. gr. að reglur laganna verði einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi að lóðum meðtöldum, eftir því sem við geti átt. Í athugasemdum með þeirri grein í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögunum kemur eftirfarandi fram:

46. Í 1. mgr. 2. gr. laganna kemur fram að lögin séu að meginstefnu til ófrávíkjanleg en samkvæmt 2. mgr. 2. gr., eins og hún hljóðaði á þeim tíma þegar lögskipti þau áttu sér stað sem til úrlausnar eru í máli þessu, kom fram að hýsti fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi væri eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Eftir sem áður giltu ákvæði þeirra um öll þau atriði sem ekki var ótvírætt samið um á annan veg og lægju engir samningar fyrir um aðra skipan eða næðist ekki full samstaða með eigendum um frávik giltu ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.

47. Í 4. og 5. gr. laganna er afmarkað hvað falli undir séreign og með sambærilegum hætti er sameign skilgreind í 6. til 8. gr. þeirra. Í 1. mgr. 6. gr. er síðan löglíkindaregla um tiltekna eignaskipan en þar segir:

Þá er í 9. gr. laganna að finna atriði sem hafa ber til hliðsjónar við aðgreiningu þess hvað falli undir sameign annars vegar og séreign hins vegar.

48. Í 2. mgr. 10. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign eftir ákveðinni hlutfallstölu sem nánar er kveðið á um í 14. gr. laganna en hún er svohljóðandi:

49. Einnig eru nánari reglur um útreikning hlutfallstalna í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, sbr. reglugerð nr. 1110/2007 um breytingar á eldri reglugerðinni.

50. Í 15. gr. laganna eru fyrirmæli um þýðingu hlutfallstölu og í 1. tölulið 1. mgr. greinarinnar kemur fram að það sé meginregla að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum. Þá eru í 16. til 18. gr. laganna fyrirmæli um eignaskiptayfirlýsingar. Í 4. tölulið 1. mgr. 17. gr. er meðal annars kveðið á um að í eignaskiptayfirlýsingu skuli greina hver sé hlutfallstala (hlutfallstölur) hvers séreignarhluta, á hvaða grundvelli hlutfallstölur séu reiknaðar út og hver hafi gert það. Þá kemur fram í 2. mgr. 18. gr. að sérhver eigandi eigi kröfu á að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Þeirri reglu til fyllingar eru þau fyrirmæli 3. mgr. 18. gr. að hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, geti krafist breytinga og leiðréttinga þar á.

51. Enn fremur kemur fram í A-lið 1. mgr. 45. gr. fjöleignarhúsalaga að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki falli ótvírætt undir undantekningarákvæði B- og C-liða greinarinnar, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Hvað falli undir sameiginlegan kostnað er svo nánar talið í 43. gr. laganna en í 46. gr. þeirra er síðan að finna heimild til frávika frá reglum 45. gr.

52. Meginreglan um tilhögun ákvarðanatöku er í 1. og 2. mgr. 39. gr. laganna, þess efnis að allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina bæði innan húss og utan og um sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Tekur það meðal annars til fyrirkomulags, skipulags, útlits, viðbygginga, breytinga, hvers kyns framkvæmda, endurbóta, viðhalds, reksturs, ráðstafana með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Ákvarðanir þar um skulu teknar á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr.

53. Í 40. gr. laganna er fjallað um hvað það varði þegar brugðið er út af því að fyrirmælum 39. gr. sé fylgt. Meginreglan þar að lútandi er í 1. mgr. greinarinnar þar sem mælt er fyrir um að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lögin ráðgera, þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni, sé hann ekki bundinn af slíkri ákvörðun. Frá þessu er þó sú undantekning, sbr. 4. mgr. 40. gr., að heimilt sé að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

54. Þá er ástæða til að benda á að samkvæmt 1. mgr. 38. gr. laganna er eiganda rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. greinarinnar segir að áður en framkvæmdir hefjast skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli.

Lög nr. 48/1994 um brunatryggingar

55. Í 1. gr. laga nr. 48/1994 er mælt fyrir um skyldu húseigenda til að brunatryggja allar húseignir. Í 1. mgr. 2. gr. laganna, eins og hún hljóðar nú, en hún hefur ekki á gildistíma sínum tekið neinum þeim efnisbreytingum sem máli skipta fyrir sakarefni máls þessa, segir svo:

56. Í 3. gr. laganna kemur fram að bætur fyrir tjón á húseign megi aðeins greiða til að gera við húseign sem skemmst hefur við bruna eða til endurbyggingar. Einnig kemur þar fram að vátryggjanda sé skylt að sjá til þess áður en bætur eru greiddar að þeim sé réttilega varið.

57. Í reglugerð nr. 809/2000 um lögboðna brunatryggingu húseigna, sem var sett með stoð í lögum nr. 48/1994, eru nánari fyrirmæli um brunabótamat, meðal annars byggingarkostnað. Þar er jafnframt vísað til matskerfis og verklagsreglna Fasteignamats ríkisins, sbr. nánar 4. og 5. gr. Þá liggur fyrir í málinu, svo sem fyrr er nefnt, ódagsett bréf Þjóðskrár Íslands þar sem verklagi við útreikning endurstofnsverðs sem grundvelli brunabótamats er nánar lýst sem og hluti skýrslu Þjóðskrár Íslands: Brunabótamat 2018. Eru helstu þættir þar að lútandi raktir í lið 17 hér að framan.

Niðurstaða

58. Svo sem fram er komið er einkum um það deilt í málinu í hvaða hlutföllum bar að skipta vátryggingarbótum vegna kostnaðar við endurbyggingu sameignar fjöleignarhússins að Miðhrauni 4 í kjölfar þess að það brann í apríl 2018. Ágreiningur málsaðila að þessu leyti á fyrst og fremst rætur að rekja til mismunandi afstöðu vátryggjenda þeirra um þetta atriði. Vátryggingafélögin eiga þó ekki aðild að málinu.

59. Sú meginregla gildir samkvæmt 3. gr. laga nr. 48/1994 að viðkomandi vátryggjandi megi einungis greiða bætur fyrir tjón á húseign sem skemmst hefur við bruna til að gera við eða til endurbyggingar og honum skylt að sjá til þess áður en bætur eru greiddar að þeim sé réttilega varið. Eftir sem áður réð vátryggingarfjárhæð vegna hvors eignarhluta Miðhrauns 4 hámarki þeirra bóta sem félögin inntu af hendi til endurbyggingar þeirra, þar með talið hlutdeild hvors eiganda vegna endurbyggingar sameignar. Hvað sem leið ágreiningi vátryggjenda um skiptingu sameiginlegs kostnaðar áttu málsaðilar því rétt á að bætur vegna endurbyggingar sameignarinnar yrðu greiddar samkvæmt réttri skiptingu að lögum.

Kröfugerð aðila

60. Höfuðstóll aðalkröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. nemur 114.932.338 krónum. Fjárhæðin samanstendur af þremur þáttum. Í fyrsta lagi kröfu sem hann kveður til komna vegna ofgreiðslu vátryggingafélags síns, TM trygginga hf., til gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags að fjárhæð 62.431.426 krónur en þá kröfu hafi hann fengið framselda. Í öðru lagi kröfu vegna ofgreiddra bóta að fjárhæð 25.362.499 krónur fyrir endurbyggingu sameignar sem vátryggingafélag hans hafi greitt vátryggingafélagi gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. Í þriðja lagi krefst aðaláfrýjandi greiðslu kostnaðar úr hendi þessa gagnáfrýjanda sem hann segir sameiginlegan kostnað og hann hafi einn greitt. Á þeim grundvelli eigi hann rétt á að endurkrefja gagnáfrýjanda um 27.138.413 krónur. Aðalkrafa hans á hendur þessum gagnáfrýjanda samanstendur af öllum þremur hlutunum, samtals 114.932.338 krónum. Krafa aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi, að fjárhæð 62.431.426 krónur, sem aðaláfrýjandi kýs að nefna varakröfu, er byggð á fyrsta hluta kröfugerðar aðaláfrýjanda en á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. samanstendur hún af öðrum og þriðja hluta hennar, samtals 52.500.912 krónum.

61. Vegna svonefndrar varakröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi er þess að gæta að eins og aðaláfrýjandi hefur markað málatilbúnaði sínum farveg er í raun um að ræða aðild til vara í tilviki þessa gagnáfrýjanda vegna fyrsta þáttar kröfunnar. Röng hugtakanotkun hvað þetta varðar veldur þó aðaláfrýjanda ekki réttarspjöllum eins og hér stendur á.

62. Endanlegar gagnkröfur sem gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. hefur uppi til skuldajafnaðar eru í sjö liðum og nema samtals 16.804.525 krónum. Krafa vegna hlutdeildar aðaláfrýjanda í kostnaði vegna vatnsúðakerfis, aðaltöflu og tæknirýmis nemur 7.519.550 krónum, vegna glugga í séreign aðaláfrýjanda 3.131.929 krónum, vegna heimtaugar að húsinu 1.436.636 krónum og vegna hreinsunar svæðis í kjölfar brunans 685.702 krónum. Þá er krafist 460.910 króna úr hendi aðaláfrýjanda vegna aðstöðu fyrir verktaka og 634.235 króna vegna verkstjórnar og eftirlits. Loks er höfð uppi gagnkrafa að fjárhæð 2.935.565 krónur vegna hönnunarsamninga.

Einstakar málsástæður aðila

63. Tilhögun kröfugerðar aðila og málatilbúnaður þeirra að öðru leyti er venju fremur fjölþættur. Þykir því til glöggvunar fallið að reifa í hvaða röð fjallað verður um kröfur og málsástæður þeirra. Liggur fyrst fyrir að leysa úr því hvort borið hafi að skipta kostnaði við endurbyggingu sameignarhluta fjöleignarhússins að Miðhrauni 4 og þar með ráðstöfun vátryggingarbóta frá vátryggjendum eftir hlutfallstölum samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, svo sem aðaláfrýjandi byggir á, eða hlutfalli brunabótamats hvors eignarhluta af samanlögðu brunabótamati þeirra beggja, svo sem gagnáfrýjendur halda fram. Verði fallist á hið fyrrnefnda með aðaláfrýjanda ber að leysa úr því hvort og að hvaða marki tilhögun aðildar standi því í vegi að aðaláfrýjandi fái komið fram kröfum sínum. Í því tilliti kann meðal annars að þurfa að taka afstöðu til þess hvort um óréttmæta auðgun gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. hafi verið að ræða og loks hvort kröfur aðaláfrýjanda kunni að vera fallnar niður fyrir fyrningu eða tómlæti. Að þessu frágengnu verður tekinn til úrlausnar sá hluti kröfugerðar aðaláfrýjanda sem lýtur að greiðslu á sameiginlegum kostnaði sem hann kveðst einn hafa innt af hendi en hlutdeild gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. í honum telur hann, sem fyrr greinir, nema 27.138.413 krónum. Loks verður fjallað um gagnkröfur þær sem sá gagnáfrýjandi hefur uppi til skuldajafnaðar.

Um aðferð við ráðstöfun vátryggingarbóta til endurbyggingar sameignarinnar

64. Aðaláfrýjandi telur það ekki tæka niðurstöðu í hinum áfrýjaða dómi að ákvæði fjöleignarhúsalaga um vægi hlutfallstölu víki fyrir útreikningum á grundvelli hlutfalls eignarhluta í heildarbrunabótamati fjöleignarhússins. Gagnáfrýjendur telja hins vegar að af lögum nr. 48/1994 um brunatryggingar leiði að það sé brunabótamat og útreikningur bóta á grundvelli þess sem með réttu eigi að ráða því hvernig hlutdeild einstakra eignarhluta í sameiginlegum kostnaði sé ákvörðuð og greiddum vátryggingarbótum skipt að því leyti. Halda gagnáfrýjendur því fram að lög nr. 48/1994 séu sérlög sem gangi framar ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

65. Hér að framan var gerð grein fyrir þeim ákvæðum tilvitnaðra laga sem helst hafa þýðingu fyrir úrlausn málsins. Um það er ekki deilt að húsið að Miðhrauni 4 er fjöleignarhús sem fellur undir gildissvið fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. gr. þeirra. Fyrirmæli um þýðingu hlutfallstölu eru nokkuð fortakslaus og heimil frávik frá þeim eiga ekki við í þessu máli. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins frá janúar 2006 eru hlutfallstölur hvors eignarhluta um sig tilgreindar og eru óumdeildar. Ljóst er að á grundvelli þeirra á að óbreyttu að ráða til lykta öllum innbyrðis lögskiptum eigenda, sbr. 3. tölulið 15. gr., og greiðslu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 2. tölulið 15. gr. og A-lið 1. mgr. 45. gr. laganna.

66. Af hálfu gagnáfrýjenda hefur verið á það bent að fjöleignarhúsalög hafi ekki að geyma sérstök fyrirmæli um hvernig kostnaður skuli skiptast þegar hús séu byggð í öndverðu eða endurbyggð eins og hér um ræði, umfram það sem fram komi í 5. mgr. 1. gr. um það að reglur laganna verði einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi að lóðum meðtöldum eftir því sem við geti átt. Eins og atvikum málsins sé háttað yrði kostnaðarskipting samkvæmt þeim hins vegar bersýnilega óeðlileg og geti þau því ekki átt við.

67. Til þess er þá að líta að fjöleignarhúsalögum er ætlað afar rúmt gildissvið. Má þar um meðal annars vísa til samspils 1. gr. og 2. mgr. 3. gr. laganna. Í athugasemdum með 1. gr. í frumvarpi til laganna var meðal annars tekið fram að gildissvið þess væri mjög víðtækt og rúmt og þau hús sem féllu undir ákvæði þess mjög mismunandi að stærð, eðli og gerð. Jafnframt ber að hafa til hliðsjónar að í ákvæðum laganna um grundvöll greiðslna sameiginlegs kostnaðar, sbr. 43. til 46. gr. þeirra, er enginn kostnaður af þessum toga undanskilinn meginreglunni um að sameiginlegan kostnað beri að greiða á grundvelli hlutfallstalna einstakra eignarhluta. Svo sem ráðið verður af orðalagi 43. gr. er sameiginlegur kostnaður ekki tæmandi talinn í ákvæðinu, sbr. dóm Hæstaréttar 29. október 2025 í máli nr. 8/2025. Enn fremur hafa málsaðilar ekki byggt á 46. gr. laganna sem heimilar ákveðin frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu við nánar tilgreindar aðstæður. Loks má ljóst vera að eigi að beita lögunum eftir því sem við getur átt um hús á byggingarstigi þá hlýtur þess heldur það sama að eiga við um endurbætur eða endurbyggingu húss eins og raunin var í þessu máli. Meginreglan er því sú að ef tjón verður á fjöleignarhúsi gilda ákvæði fjöleignarhúsalaga um skiptingu kostnaðar við úrbætur óháð því hversu viðamiklar þær eru.

68. Einn grundvallarþátta fjöleignarhúsalaga er að þau eru að meginstefnu ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en þar er mælt fyrir um. Óumdeilt er að eigendur fjöleignarhússins að Miðhrauni 4 nýttu sér ekki heimild þá sem á þessum tíma var í 2. mgr. 2. gr. laganna til þess að víkja með samningi sín á milli frá reglum þeirra, sbr. öndverða stöðu í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 8/2025. Húsfélaginu voru fyrst settar samþykktir 17. apríl 2018 og þar er ekki að finna nein frávik í þessum efnum frá fyrirmælum laganna. Liggur því fyrir að málsaðilar sömdu ekki um nein frávik frá reglum fjöleignarhúsalaga, hvorki fyrir né eftir brunann. Að framangreindri niðurstöðu fenginni er allt að einu nauðsynlegt að meta hvort ákvæði í öðrum lögum sem mæla fyrir um aðra tilhögun geti talist sérlög gagnvart fjöleignarhúsalögum.

69. Hér áður hafa verið reifuð þau ákvæði laga nr. 48/1994 sem máli skipta. Meðal annars var í lið 17 gerð grein fyrir reglum um skiptingu byggingarkostnaðar og þar með brunabótamats milli séreigna í fjöleignarhúsum. Er skemmst frá því að segja að reglum sem eru ósamrýmanlegar framangreindum fyrirmælum fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu sameigenda verður hvorki fundinn staður í lögum nr. 48/1994 né reglugerð nr. 809/2000 sem sett var með heimild í þeim. Í ljósi ófrávíkjanlegra fyrirmæla fjöleignarhúsalaga geta hvorki matskerfi né verklagsreglur stjórnvalda haft hér þýðingu.

70. Að framangreindu virtu er ekki unnt að fallast á þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að fjöleignarhúsalög gildi ekki um kostnaðarskiptingu við endurbætur og endurbyggingu sameignar fjöleignarhúss og þar með ráðstöfun vátryggingarbóta til endurbyggingar sameignar. Það er enda ekki á forræði dómstóla að líta fram hjá fyrirmælum laganna á grundvelli ályktana dreginna af brunabótamati og þeirri kostnaðarskiptingu sem í því sambandi verður „eðlilegust“ talin, svo sem byggt er á í hinum áfrýjaða dómi. Umrædd vátryggingafélög aðila voru samkvæmt þessu, við uppgjör vátryggingarbóta til endurbyggingar sameignarhluta hússins, bundin af hinni lögboðnu og ófrávíkjanlegu skiptingu sem ákveðin er í fjöleignarhúsalögum. Í samræmi við það er fallist á með aðaláfrýjanda að til grundvallar skiptingu kostnaðar við endurbyggingu sameignarhluta fjöleignarhússins að Miðhrauni 4 og ráðstöfun vátryggingarbóta vegna hennar hafi borið að leggja hlutfallstölur samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins frá janúar 2006.

Grundvöllur fjárkrafna vegna ofgreidds vátryggingafjár

71. Samkvæmt framangreindu verður lagt til grundvallar að vátryggingafélag aðaláfrýjanda, TM tryggingar hf., hafi ofgreitt gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi 62.431.426 krónur og vátryggingafélagi gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf., VÍS tryggingum hf., 25.362.499 krónur. Ekki er tölulegur ágreiningur um þessar fjárhæðir.

72. Sem fyrr segir beinir aðaláfrýjandi kröfum að gagnáfrýjendum með þeim hætti að aðallega er á því byggt að hann hafi fyrir framsal öðlast endurkröfurétt TM trygginga hf. á samanlagðri fjárhæð nefndra greiðslna. Beinir hann kröfu þar að lútandi aðallega að gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. einum. Þá hagar hann kröfugerð sinni þannig að hann beinir kröfu um fyrrnefndu fjárhæðina til vara að gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi en setur síðarnefndu fjárhæðina fram sem varakröfu gagnvart gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf.

73. Hér áður er gerð grein fyrir umræddu framsali 10. desember 2020 til aðaláfrýjanda um „hugsanlegan endurkröfurétt TM gagnvart Miðhrauni 4, húsfélagi […] og eða öðrum eigendum hússins (í þessu tilviki RA 5 ehf. […]), að því er varðar greiðslur til þessara aðila eða vegna þeirra við uppgjör kostnaðar vegna endurbyggingar sameignarhluta, sérstaklega á grundvelli þess að greiðslur hafi verið umfram kostnaðarskiptingu miðað við hlutfallstölur eignarhluta hússins”. Verður nú fyrst vikið að þeim kröfum sem aðaláfrýjandi gerir á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf.

Fjárkrafa á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf.

74. Aðaláfrýjandi telur sér kleift að ganga inn í ætlaðan endurkröfurétt TM trygginga hf. vegna ofgreidds kostnaðar við endurbyggingu sameignarinnar á grundvelli fyrrnefnds framsals 10. desember 2020. Í ljósi þess að greiðslurnar voru þó í hvorugu tilviki inntar af hendi til gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. má ljóst vera að kröfu vegna þeirra verður ekki beint gegn þeim aðila eftir hefðbundnum leiðum um endurgreiðslu ofgreidds fjár. Að fleiru er þó að hyggja í því efni.

75. Nokkuð hefur skort á skýrleika í málatilbúnaði aðaláfrýjanda um grundvöll kröfu hans um endurgreiðslu úr hendi gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. Af héraðsdómsstefnu verður þannig ráðið að hann byggi kröfur hér að lútandi fyrst og fremst á þeim grundvelli að gagnáfrýjandinn hafi með ólögmætum hætti auðgast á sinn kostnað. Í greinargerð til Landsréttar hreyfði aðaláfrýjandi hins vegar fyrst þeirri málsástæðu að af nánar tilgreindum ástæðum mætti samsama þennan gagnáfrýjanda hinum gagnáfrýjandanum Miðhrauni 4, húsfélagi. Af þeim sökum væri heimilt að hafa uppi á hendur honum fyrrnefndar kröfur sem stofnast hefðu vegna ofgreiðslna vátryggingarbóta til endurbyggingar sameignar hússins. Málsástæðu í þessa veru var þegar mótmælt sem nýrri í greinargerð gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. til Landsréttar.

76. Í hinum áfrýjaða dómi sýnist fallist á þennan málatilbúnað. Vandséð er þó hvers vegna sá þáttur málsins kom yfirleitt til úrlausnar í ljósi þess að Landsréttur taldi engar kröfur hafa stofnast vegna ofgreiðslu. Allt að einu fól þessi grundvöllur kröfugerðar á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. í sér nýja málsástæðu sem að réttu gat ekki komist að fyrir Landsrétti vegna fyrirmæla 5. mgr. 101. gr., sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er ekki fallist á þann málatilbúnað aðaláfrýjanda að einungis hafi verið um að ræða viðbrögð við vörnum gagnáfrýjenda reistum á aðildarskorti.

77. Hvað sem þessari niðurstöðu líður þarf næst að taka til þess afstöðu hvort kröfur aðaláfrýjanda þessa efnis á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæðis ehf. verði reistar á auðgunarreglu.

78. Þótt í íslenskum rétti gildi ekki almenn ólögfest auðgunarregla hefur verið viðurkennt að réttmætt geti verið að beita slíkri reglu við sérstakar aðstæður, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 19. júní 2003 í máli nr. 39/2003. Megininntak auðgunarreglu er að sá sem fær verðmæti, og auðgast þar með án réttmætrar ástæðu á kostnað annars aðila sem sannanlega verður fyrir tjóni í beinum tengslum við þá auðgun, geti þurft að skila hinni óréttmætu auðgun. Við mat á því hvort slík regla eigi við í málinu verður að horfa til þess hvort gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. hafi án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti sem tilheyrðu aðaláfrýjanda og þannig auðgast á hans kostnað. Jafnframt verður að meta kröfu aðaláfrýjanda eftir eðli máls og með hliðsjón af öllum atvikum, sbr. dóm Hæstaréttar 9. febrúar 2017 í máli nr. 372/2016.

79. Í héraðsdómi var kröfum aðaláfrýjanda reistum á ólögmætri auðgun gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. hafnað á grundvelli sönnunarskorts og vanreifunar. Aðaláfrýjandi vísar nú sem fyrr til þess að þessi gagnáfrýjandi hafi auðgast á greiðslum þeim sem TM tryggingar hf. inntu af hendi til annars vegar gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags og hins vegar vátryggjanda hans, VÍS trygginga hf. Það sem greitt hafi verið ranglega umfram rétta kostnaðarhlutdeild hans við endurbyggingu sameignar hússins feli samhliða í sér tjón hans og óréttmæta auðgun gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. Eigi það bæði við um þær 62.431.426 krónur sem ofgreiddar voru húsfélaginu og þær 25.362.499 krónur sem ofgreiddar voru VÍS tryggingum hf.

80. Til grundvallar dómkröfum aðaláfrýjanda liggur uppgjör vátryggingarbóta á grundvelli 1. mgr. 3. gr. laga nr. 48/1994. Svo sem fram er komið háttar svo til að framangreindum greiðslum var ekki ráðstafað með beinum hætti til gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. heldur annars vegar til vátryggingafélags hans og hins vegar gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags. Í málinu hefur ekki verið reifað nægilega fyrir hvaða tjóni aðaláfrýjandi varð af þeim sökum að beitt var rangri hlutfallsskiptingu í tilviki sameignar. Aðaláfrýjandi hefur þó teflt fram fjárhæðum í þessu sambandi sem hann styður tilvísunum í reikninga. Þeirri útlistun hefur verið mótmælt. Þá er ekki við tölulega útlistun að styðjast um hvort og þá í hvaða mæli kostnaður beggja eigenda fór mögulega fram úr hámarki greiddra vátryggingarbóta en af gögnum málsins verður þó ráðið að endurbyggingin hafi orðið kostnaðarmeiri en áætlað var.

81. Þá skortir á reifun þess í hverju endanleg auðgun gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. fólst af þessum sökum, hvað þá að sú ætlaða auðgun hafi verið reifuð tölulega, en efni stóðu til þess að afla mats dómkvadds manns þar um. Eins og málið liggur fyrir sýnast allt eins líkur á því að greiðslur TM trygginga hf. til gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags og VÍS trygginga hf. umfram skyldu hafi leitt til mögulegrar auðgunar síðarnefnda vátryggingafélagsins. Það var hins vegar ákvörðun aðila sjálfra og á þeirra forræði að stefna hvorugu vátryggingafélaginu í málinu. Þegar atvik málsins eru virt í heild sinni og að teknu tilliti til þeirra þröngu skilyrða sem efnislegri þýðingu auðgunarsjónarmiða í þessa veru hafa verið sett að íslenskum rétti standa ekki efni til þess að beita hér ólögfestri reglu um ætlaða óréttmæta auðgun gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf.

Fjárkrafa á hendur gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi

82. Kemur þá til úrlausnar sú krafa sem aðaláfrýjandi beinir að gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi sem varastefnda og tekur til þeirra greiðslna sem TM tryggingar hf. inntu af hendi til þess síðarnefnda á tímabilinu 19. desember 2018 til 14. apríl 2020 eftir framvindu endurbyggingar hússins, samtals að fjárhæð 173.090.786 krónur. Miðað við fyrrgreinda niðurstöðu þess efnis að borið hafi að skipta kostnaði við uppbyggingu sameignar hússins eftir hlutfallstölum eignarskiptayfirlýsingar nam endurgreiðslukrafan, sem TM tryggingar hf. framseldi aðaláfrýjanda 10. desember 2020, 62.431.426 krónum.

83. Af hálfu gagnáfrýjenda er í fyrsta lagi á því byggt að engin endurkrafa geti hafa stofnast á hendur gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi þar sem fyrirvari sá sem TM tryggingar hf. gerði bréflega 14. desember 2018 hafi einungis beinst gegn gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. og VÍS tryggingum hf. en ekki gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi.

84. Til þess er að líta að síðastnefndur gagnáfrýjandi er lögbundinn félagsskapur hinna tveggja aðila dómsmáls þessa um sameign þeirra í viðkomandi fjöleignarhúsi. Ekkert liggur fyrir um að einhver annar en fyrirsvarsmenn þeirra sjálfra hafi verið í fyrirsvari fyrir húsfélagið. Aðaláfrýjandi hefur ómótmælt haldið því fram að einn fyrirsvarsmanna gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis hf. hafi orðið formaður húsfélagsins árið 2018. Að því virtu verður að leggja til grundvallar að þegar TM tryggingar hf. gerðu umræddan fyrirvara við forsendur bótauppgjörs 14. desember 2018 hafi hann á því tímamarki mátt vera öllum viðkomandi kunnugur, þar á meðal gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi.

85. Að framangreindu gættu verður lagt til grundvallar að TM tryggingar hf. hafi á grundvelli reglna um endurgreiðslu ofgreidds fjár eignast endurkröfu að fjárhæð 62.431.426 krónur á hendur gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi. Jafnframt hafi vátryggingafélagið með gildum hætti framselt aðaláfrýjanda kröfuna. Í því tilliti er tekið fram að sá málatilbúnaður gagnáfrýjenda að hafna beri kröfum aðaláfrýjanda vegna þess að hann hafi nú þegar fengið tjón sitt bætt getur enga þýðingu haft nema að því leyti sem byggt er á óréttmætri auðgun en ekki á framseldri endurkröfu. Kemur sá þáttur því ekki til frekari álita. Hins vegar ber að taka afstöðu til þess hvort krafa aðaláfrýjanda kunni að vera fallin niður í heild eða að hluta vegna fyrningar eða tómlætis.

86. Til grundvallar framangreindri kröfu liggja sautján greiðslur TM trygginga hf. til gagnáfrýjanda Miðhrauns 4, húsfélags á tímabilinu 19. desember 2018 til 14. apríl 2020. Óumdeilt er að greitt hafi verið í samræmi við framvindu endurbyggingar sameignar hússins og að samtals hafi vátryggingafélagið greitt húsfélaginu 173.090.786 krónur. Ofgreiðslan vegna rangs grundvallar kostnaðarskiptingar svarar til dómkröfunnar að fjárhæð 62.431.426 krónur.

87. Í hinum áfrýjaða dómi var tekið undir þá niðurstöðu héraðsdóms að þessi krafa aðaláfrýjanda væri ófyrnd. Fyrningarfrestur hefði fyrst getað hafist 10. desember 2020 þegar uppgjöri við sameign hússins lauk. TM tryggingum hf. hafi þá fyrst mátt vera ljóst hvaða fjárhæð í heild félagið hefði greitt til endurbyggingar sameignarinnar og hverju ofgreiðsla hefði numið. Gagnáfrýjendur byggja hins vegar á því að miða beri upphaf fyrningarfrests við 14. desember 2018 þegar TM tryggingar hf. upplýstu um fyrirvara sinn við kostnaðarskiptingu. Í öllu falli verði fyrning miðuð við einstakar greiðslur vátryggingafélagsins á árunum 2018 til 2020 og séu þá allar greiðslur sem inntar voru af hendi fyrir 7. september 2019 fyrndar.

88. Krafa um endurgreiðslu þegar greitt hefur verið umfram skyldu fyrnist á fjórum árum, sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. TM tryggingar hf. inntu fyrstu greiðslu sína af hendi 19. desember 2018. Þegar af þeirri ástæðu fær ekki staðist að miða fyrningarfrest við yfirlýsingu vátryggingafélagsins 14. desember 2018 enda alls óljóst á því tímamarki hvaða vátryggingarbótum yrði ráðstafað til greiðslu kostnaðar við sameign. Af fyrirliggjandi gögnum, um fjárhæð og tilefni greiðslnanna sautján sem TM tryggingar hf. inntu af hendi á tímabilinu 19. desember 2018 til 14. apríl 2020, verða hins vegar ekki aðrar ályktanir dregnar en að hver og ein greiðsla hafi tekið mið af hinni röngu kostnaðarskiptingu sem áður var búið að gera fyrirvara við. Fyrningarfrestur kröfu reiknast frá þeim degi þegar kröfuhafi gat fyrst átt rétt til efnda, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007, sem í þessu samhengi verður að skilja á þann veg að eigi við þann dag þegar greiðsla var innt af hendi. Verður þá einnig að horfa til þess að TM tryggingum hf. hefði verið í lófa lagið að bera málið undir dómstóla þegar eftir að fyrsta greiðslan hafði farið fram og krefjast mismunar greiddra fjárhæða og þess sem félaginu í raun bar að greiða miðað við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 10. desember 1998 í máli nr. 146/1998 sem birtur er á bls. 4180 í dómasafni réttarins það ár og 10. júní 1999 í máli nr. 468/1998.

89. Af framangreindu leiðir að endurkröfur vegna þeirra greiðslna sem TM tryggingar hf. inntu af hendi fyrir 7. september 2019 eru fyrndar. Kröfur þær sem reistar verða á sex síðustu greiðslunum, sem inntar voru af hendi á tímabilinu 7. október 2019 til 14. apríl 2020, eru hins vegar ófyrndar. Er óumdeilt með aðilum að mismunur þess sem var greitt í umrædd skipti og þess sem borið hefði að greiða miðað við skiptingu samkvæmt hlutfalstölum nemur 23.518.645 krónum.

90. Að lokum kemur í þessum þætti málsins til úrlausnar sú málsástæða gagnáfrýjenda að krafa aðaláfrýjanda sé fallin niður fyrir tómlæti. Nánar tiltekið vísa þeir til þess að þótt formleg afstaða TM trygginga hf. til rangrar kostnaðarskiptingar hafi legið fyrir frá árinu 2018 hafi enginn reki verið gerður að því að sækja kröfuna fyrr en með höfðun málsins 7. september 2023.

91. Ágreiningur um kostnaðarskiptingu og fyrirvari TM trygginga hf. þar að lútandi kom formlega fram á fyrrnefndu tímamarki, 14. desember 2018. Endurbyggingu mun hafa lokið að mestu sumarið 2021 og mál þetta var sem fyrr segir höfðað 2023. Bera gögn málsins með sér, einkum tölvupóstsamskipti og samskipti á hönnunarfundum, að ágreining aðila um kostnaðarskiptingu bar oft á góma. Í mars 2021 tók lögmaður gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. við samskiptum við aðaláfrýjanda þar sem talið var ljóst að frekari viðræður fyrirsvarsmanna aðila myndu ekki bera árangur.

92. Tölvupóstsamskipti lögmanna aðila undir lok árs 2021 og við upphaf þess næsta bera með sér að kröfu aðaláfrýjanda var reglulega haldið fram af lögmanni hans. Sýnist lögmaður gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. oftar en ekki hafa verið seinn til svara. Þrýsti lögmaður aðaláfrýjanda mjög á um að haldinn yrði húsfundur en til þess kom þó ekki fyrr en 12. janúar 2023. Þótt málshöfðun aðaláfrýjanda hafi dregist gátu gagnáfrýjendur ekki í ljósi þessa aðdraganda og þá einkum þess að ekki var haldinn húsfundur fyrr en á tilvitnuðu tímamarki vænst þess að aðaláfrýjandi myndi ekki fylgja eftir fjárkröfum þeim sem hann eða vátryggjandi hans taldi sig eiga af þessu tilefni. Er því hafnað þeim málatilbúnaði að krafa aðaláfrýjanda sé fallin niður fyrir tómlæti.

93. Að fenginni framangreindri niðurstöðu verður gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. sýknaður af aðalkröfu aðaláfrýjanda og þar með einnig þeim þætti varakröfu sem lýtur að ætluðum ofgreiddum vátryggingarbótum til VÍS trygginga hf. að fjárhæð 25.362.499 krónur. Hins vegar er fallist á að á grundvelli framsals hafi stofnast til lögmætrar endurgreiðslukröfu TM trygginga hf. á hendur Miðhrauni 4, húsfélagi að fjárhæð 62.431.426 krónur og að sú krafa hafi réttilega verið framseld aðaláfrýjanda. Að teknu tilliti til fyrningar hluta kröfunnar, svo sem lýst er að framan, standa eftir 23.518.645 krónur sem gagnáfrýjandanum ber að greiða aðaláfrýjanda.

Krafa aðaláfrýjanda um útlagðan kostnað

94. Svo sem að framan er rakið gerir aðaláfrýjandi kröfur á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. vegna tiltekinna útgjalda sem teljist til sameiginlegs kostnaðar. Í fyrsta lagi taka þær til kostnaðar við lóð, hellulögn og inntak frá Orkuveitu Reykjavíkur. Óumdeilt er að sá kostnaður telst til sameiginlegs kostnaðar og mótmælir gagnáfrýjandi ekki greiðsluskyldu. Aðilar deila hins vegar um hvort miða beri við hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu ellegar skiptingu í samræmi við hlutfall brunabótamats. Með vísan til þeirrar niðurstöðu sem komist hefur verið að hér að framan ber að leggja fyrrnefnda viðmiðið til grundvallar. Er því fallist á kröfu aðaláfrýjanda vegna þessa að fjárhæð 6.846.581 króna.

95. Í öðru lagi gerir aðaláfrýjandi kröfu vegna kostnaðar við endurbyggingu 3. hæðar fjöleignarhússins. Aðilar deila meðal annars um það hvort hæðin hafi þjónað sameiginlegu burðar- og brunaþolshlutverki fyrir heildina sem og eldvörnum og hvort afstaða milligólfs skipti máli fyrir sameign hússins. Aðaláfrýjandi hefur vísað til þess að niðurstaða héraðsdóms, sem sýknaði gagnáfrýjanda af þessari kröfu, hafi meðal annars byggst á gögnum frá árunum 2002 til 2005 um upphaflega byggingu Miðhrauns 4 en til grundvallar endurbyggingu hússins hafi legið aðrar teikningar og breyttar kröfur. Telur aðaláfrýjandi með vísan til þeirra gagna einsýnt að um sé að ræða sameiginlegan kostnað samkvæmt 6. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnáfrýjandi hafnar greiðsluþátttöku þar sem hann telur þennan kostnað séreignarkostnað aðaláfrýjanda.

96. Ágreiningur aðila um þennan þátt kröfugerðar lýtur meðal annars að upphaflegri hönnun hússins, burðarþoli þess, tilhögun endurbyggingar og fleiri þáttum byggingarfræðilegs eðlis. Aðaláfrýjandi hefur þrátt fyrir það ekki aflað sérfræðilegra gagna, svo sem mats dómkvadds manns, til að undirbyggja frekar málatilbúnað sinn í þá veru að um sameiginlegan kostnað sé að ræða. Eins og málið liggur fyrir verður heldur ekki úr því leyst á grundvelli löglíkindareglu 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga. Er því óhjákvæmilegt að vísa kröfu gagnáfrýjanda þessa efnis frá héraðsdómi vegna vanreifunar.

Kröfur gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. um skuldajöfnuð

97. Svo sem fyrr greinir hefur gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. uppi gagnkröfur til skuldajafnaðar í sjö nánar tilgreindum liðum. Nema þær samtals 16.804.525 krónum og eru vegna ætlaðrar hlutdeildar aðaláfrýjanda í kostnaði sem þessi gagnáfrýjandi kveðst hafa stofnað til vegna endurbyggingar.

98. Krafa gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. vegna glugga í séreign aðaláfrýjanda byggist á samkomulagi aðila í formi fyrirvaralausrar yfirlýsingar frá 2. maí 2019. Þegar af þeirri ástæðu er fallist á að kröfu þessa gagnáfrýjanda að fjárhæð 3.131.929 krónur verði skuldajafnað á móti kröfum aðaláfrýjanda.

99. Aðrar gagnkröfur þessa gagnáfrýjanda eru á hinn bóginn því marki brenndar að þær byggjast á reikningum sem í öllum tilvikum eru gerðir á hendur honum en ekki aðaláfrýjanda. Í sumum tilvikum verður ekki skýrlega ráðið af efni þeirra hvort og að hvaða marki kostnaður er tilkominn vegna séreignar gagnáfrýjandans eða sameignar á forræði húsfélagsins. Sá þáttur skýrðist þó að einhverju marki með framlagningu skilagreina og við skýrslugjöf sem fram fór fyrir Landsrétti.

100. Í hinum áfrýjaða dómi kemur fram að af gögnum málsins verði ráðið að húsfélagið hafi ekki alltaf verið vettvangur fyrir ákvarðanatöku um endurbyggingu hússins. Jafnframt liggi fyrir að gagnáfrýjendur hafi, hvor um sig, stofnað til útgjalda í þágu sameignarinnar án þess að leita samþykkis húsfundar fyrir þeim. Fundargerðir hönnunarfunda og tölvupóstsamskipti beri þó skýrlega með sér að þær framkvæmdir sem gagnkröfurnar eru reistar á hafi ítrekað verið ræddar á þeim fundum. Var fallist á gagnkröfur gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. með þeim rökum að það yrði að „teljast sannað að ráðist hafi verið í framkvæmdirnar með vitneskju aðaláfrýjanda FF 11 ehf. en fallast verður á það með gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. að um hafi verið að ræða kostnað sem nauðsynlegt hafi verið að stofna til við endurbyggingu hússins“.

101. Á þennan skilning Landsréttar verður ekki fallist. Hér að framan hefur verið gerð grein fyrir því að ákvæði fjöleignarhúsalaga séu ófrávíkjanleg, sbr. 2. gr., og hvernig standa beri að sameiginlegri ákvarðanatöku á vettvangi húsfélags, sbr. 39. gr. laganna. Ljóst er að þessum reglum var ekki fylgt við ákvarðanatöku um endurbyggingu hússins. Að sönnu gátu aðilar gengist undir skýrar samningsskuldbindingar án þess að slík mál væru sérstaklega tekin upp á húsfundi, svo sem raunin var um glugga sem áður er rakið. Af gögnum málsins fæst hins vegar ekki séð að neinir samningar hafi að öðru leyti verið gerðir um endurbyggingu hússins með aðild aðaláfrýjanda, hvorki á milli málsaðila sjálfra né við utanaðkomandi aðila.

102. Aðaláfrýjandi hefur staðhæft, án þess að því hafi verið mótmælt af hálfu gagnáfrýjenda, að húsfundir hafi verið haldnir eftir brunann á árinu 2018 en síðan ekki fyrr en 12. janúar 2023. Af tölvupóstsamskiptum og hönnunarfundargerðum verður ráðið að tiltekin áform hafi verið uppi varðandi endurbyggingu. Hvað sem því líður er hvergi í gögnum málsins að finna skuldbindingar aðaláfrýjanda af nokkru tagi til þátttöku í kostnaði umfram fyrrnefnda glugga. Nægir vitneskja um framkvæmdir eða ætlaðan skilning gagnaðila ekki í þessu sambandi. Því sama gegnir um ummæli eða athafnaleysi á hönnunarfundum eða í tölvupóstsamskiptum eða að ljóst megi vera að stofnað hafi verið til kostnaðar í þágu hússins í heild. Er þá sérstaklega litið til þeirra lögbundnu krafna sem gerðar eru samkvæmt fjöleignarhúsalögum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 19. janúar 2012 í máli nr. 332/2011. Loks hefur gagnáfrýjandi Heimar atvinnuhúsnæði ehf. ekki byggt málatilbúnað sinn á að til lögmætra krafna hafi stofnast af þessu tilefni á grundvelli 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Verður þessi gagnáfrýjandi að bera hallann af sönnunarskorti hér um.

103. Samkvæmt framangreindu er því hafnað að gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. sé heimilt að skuldajafna ætluðum kröfum sínum við kröfu aðaláfrýjanda vegna annars en glugga í séreign.

Samandregin niðurstaða, vextir og málskostnaður

104. Að öllu framangreindu virtu verður gagnáfrýjandi Miðhraun 4, húsfélag dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda 23.518.645 krónur. Kröfu aðaláfrýjanda á hendur gagnáfrýjanda Heimum atvinnuhúsnæði ehf. að fjárhæð 20.291.832 krónur vegna endurbyggingar 3. hæðar er vísað frá héraðsdómi. Þessi gagnáfrýjandi verður hins vegar dæmdur til að greiða aðaláfrýjanda 3.714.652 krónur og hefur þá verið tekið tillit til skuldajafnaðar þess sem fyrr greinir. Hinar dæmdu fjárhæðir bera í öllum tilvikum dráttarvexti sem miðast við þingfestingardag málsins í héraði svo sem krafist er.

105. Gagnáfrýjanda Miðhrauni 4, húsfélagi verður gert að greiða aðaláfrýjanda málskostnað vegna reksturs málsins á öllum dómstigum, svo sem nánar greinir í dómsorði og að gættum fyrirmælum 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Málskostnaður milli aðaláfrýjanda og gagnáfrýjanda Heima atvinnuhúsnæðis ehf. fellur niður á öllum dómstigum.

Dómsorð:

Kröfu aðaláfrýjanda, FF 11 ehf., um 20.291.832 krónur úr hendi gagnáfrýjanda, Heima atvinnuhúsnæðis ehf., vegna endurbyggingar 3. hæðar fjöleignarhússins að Miðhrauni 4, Garðabæ er vísað frá héraðsdómi.

Gagnáfrýjandi, Miðhraun 4, húsfélag, greiði aðaláfrýjanda 23.518.645 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. september 2023 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi, Heimar atvinnuhúsnæði ehf., greiði aðaláfrýjanda 3.714.652 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 13. september 2023 til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi, Miðhraun 4, húsfélag, greiði aðaláfrýjanda samtals 2.000.000 króna vegna reksturs málsins á öllum dómstigum. Að öðru leyti fellur málskostnaður milli aðila niður á öllum dómstigum.