Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Karl Axelsson, Sigurður Tómas Magnússon og Skúli Magnússon.

2. Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 27. ágúst 2025. Þau krefjast sýknu af kröfum gagnáfrýjenda og málskostnaðar úr hendi þeirra á öllum dómstigum. Enn fremur gera aðaláfrýjendur þá kröfu að felldur verði niður málskostnaður sem þeim var gert að greiða réttargæslustefndu með hinum áfrýjaða dómi.

3. Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 6. nóvember 2025. Þau krefjast þess að aðaláfrýjendum verði óskipt gert að greiða hvoru þeirra fyrir sig 5.719.353 krónur, annars vegar með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.622.699 krónum frá 2. apríl 2020 til 28. júní 2021 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags og hins vegar með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. sömu laga af 2.096.654 krónum frá 2. apríl 2020 til 28. júní 2022 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast gagnáfrýjendur hvor fyrir sig að aðaláfrýjendum verði óskipt gert að greiða þeim málskostnað á öllum dómstigum.

4. Réttargæslustefndu krefjast þess að málskostnaðarákvörðun hins áfrýjaða dóms verði staðfest og aðaláfrýjendum gert að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

Ágreiningsefni

5. Í málinu deila aðilar um hvort fasteignin Hagasel 19 í Reykjavík hafi verið gölluð við kaup gagnáfrýjanda á henni á árinu 2020 af aðaláfrýjendum. Telja gagnáfrýjendur að ýmsir gallar hafi verið á eigninni og þá einkum á þaki hennar. Af þeim sökum eigi þau rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi aðaláfrýjenda.

6. Með héraðsdómi 18. september 2024 var fallist á að fasteignin hefði verið gölluð og aðaláfrýjendum gert sameiginlega að greiða hvorum gagnáfrýjanda fyrir sig 4.786.284 krónur í skaðabætur með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar. Einnig var aðaláfrýjendum gert að greiða réttargæslustefndu málskostnað.

7. Með hinum áfrýjaða dómi Landsréttar 5. júní 2025 var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að eignin hefði verið gölluð og krafa gagnáfrýjenda um afslátt af kaupverði tekin til greina. Samtals var aðaláfrýjendum sameiginlega gert að greiða hvorum gagnáfrýjanda fyrir sig 3.151.549 krónur með nánar tilgreindum vöxtum auk málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. Þá var gagnáfrýjendum gert að greiða réttargæslustefndu málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

8. Áfrýjunarleyfi var veitt 27. ágúst 2025, með ákvörðun réttarins nr. 2025-115, á þeim grunni að úrslit málsins gætu haft fordæmisgildi á sviði fasteignakauparéttar.

Málsatvik og málsmeðferð

9. Með samþykktu kauptilboði 27. janúar 2020 keyptu gagnáfrýjendur í jöfnum hlutum fasteignina Hagasel 19 í Reykjavík af aðaláfrýjendum. Um er að ræða raðhús sem mun hafa verið byggt árið 1979. Á grundvelli tilboðsins var gerður kaupsamningur um eignina 2. mars sama ár. Samkvæmt samningnum nam kaupverð 64.900.000 krónum og var það greitt við undirritun og í tengslum við sölu íbúðar í eigu gagnáfrýjenda ef frá er talin lokagreiðsla að fjárhæð 1.000.000 króna. Hana átti að inna af hendi þremur mánuðum eftir gerð kaupsamnings samhliða útgáfu afsals. Eignina bar að afhenda gagnáfrýjendum að liðnum mánuði frá því að kaupsamningur var undirritaður eða fyrr.

10. Milligöngu um sölu eignarinnar hafði fasteignasalan Remax senter sem rekin er af réttargæslustefnda Sentor ehf. Réttargæslustefndi Magnús er löggiltur fasteignasali og annaðist hann söluna sem starfsmaður félagsins. Í söluyfirliti fasteignasölunnar vegna eignarinnar var tekið fram að á árinu 2016 hefði verið skipt um gólfefni og gestasnyrting og baðherbergi endurnýjuð. Einnig sagði að á árinu 2019 hefðu farið fram múrviðgerðir á eignarhlutanum og steinn og gluggar að utan verið málaðir að frátöldum gluggum í kvisti. Um galla kom fram að móða væri í gleri nokkurra glugga í eldhúsi og stofu. Að öðru leyti var ekki fjallað um ástand eignarinnar í söluyfirliti. Í fyrrgreindu samþykktu kauptilboði og í kaupsamningi um eignina sagði að aðilar hefðu kynnt sér og áritað söluyfirlitið og væri það hluti samningsins.

11. Fyrir kaupin skoðuðu gagnáfrýjendur eignina á opnu húsi í janúar 2020 að viðstöddum réttargæslustefnda Magnúsi. Við þá skoðun urðu þau vör við skemmdir vegna leka undir stofuglugga á jarðhæð. Þau halda því fram að réttargæslustefndi hafi gefið þær upplýsingar að lekinn hefði verið lagfærður með múrviðgerðum árið áður. Einnig fullyrða gagnáfrýjendur að hann hafi við skoðunina veitt þær upplýsingar að þak hefði verið endurnýjað á árinu 2015.

12. Í málinu er komið fram að við afhendingu eignarinnar 2. apríl 2020 hefðu gagnáfrýjendur fengið þær upplýsingar frá aðaláfrýjendum að leki væri í svefnherbergi á efri hæð hússins. Í kjölfarið hefðu gagnáfrýjendur orðið vör við frekari skemmdir á eigninni og fengið smið sem var að vinna í húsinu til að skoða þær og mæla raka í veggjum.

13. Gagnáfrýjendur fólu Fagmati ehf. að skoða ástand hússins og mæla raka í því. Skilaði fyrirtækið skýrslu 8. júní 2020. Þar kom fram að raki mældist víða í veggjum hússins auk þess sem hann væri sjáanlegur í þaki.

14. Vegna athugunar Fagmats ehf. sendi gagnáfrýjandi Kristmundur tölvubréf 8. júní 2020 til réttargæslustefnda Magnúsar og spurði hvort ekki væri rétt munað hjá sér að við skoðun eignarinnar fyrir kaup hefðu þær upplýsingar verið veittar að þak hússins væri nýlega viðgert eða endurnýjað. Réttargæslustefndi svaraði með tölvubréfi sama dag. Hann tók fram að seljendur hefðu fengið þær upplýsingar frá fyrri eigendum að skipt hefði verið um járn á þakinu árið 2015.

15. Með bréfi lögmanns gagnáfrýjenda 29. júní 2020 var aðaláfrýjendum tilkynnt um galla á eigninni og réttur áskilinn til að krefjast skaðabóta eða afsláttar. Þessu erindi svaraði lögmaður aðaláfrýjanda með tölvubréfi 10. september sama ár þar sem því var andmælt að eignin hefði verið gölluð.

16. Með beiðni 23. nóvember 2020 óskuðu gagnáfrýjendur eftir dómkvaðningu matsmanns til að kanna skemmdir á húsinu. Matsmaður var dómkvaddur 13. janúar 2021 og skilaði hann matsgerð sinni 19. apríl sama ár. Í héraðsdómi er matsgerðinni skilmerkilega lýst í liðum 16 til 43 en þar er tekið upp í heild sinni yfirlit yfir kostnað við úrbætur. Alls nam hann 7.737.000 krónum eða 6.748.587 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað.

17. Gagnáfrýjendur kröfðust með bréfi 28. maí 2021 greiðslu úr hendi aðaláfrýjenda á grundvelli matsgerðarinnar auk útlagðs kostnaðar þeirra. Jafnframt gerðu þau með bréfi sama dag þá kröfu að réttargæslustefndu greiddu kostnað við endurbætur á þaki hússins. Þeirri kröfu höfnuðu réttargæslustefndu með bréfi 7. september sama ár.

18. Gagnáfrýjendur höfðuðu málið á hendur aðaláfrýjendum 16. nóvember 2021. Í kjölfarið stefndu aðaláfrýjendur réttargæslustefndu 13. janúar 2022 til að veita sér styrk í vörnum málsins eða gæta þar annars réttar síns.

19. Gagnáfrýjendur fengu verktaka vorið 2022 til að lagfæra þak hússins. Kostnaður við þær framkvæmdir nam samtals 11.430.041 krónu eða 10.059.738 krónum að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Þar sem þessi kostnaður var hærri en lagt var til grundvallar í matsgerð, en þar var hann talinn 5.866.431 króna að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, höfðuðu gagnáfrýjendur framhaldssök 28. júní 2022 á hendur aðaláfrýjendum með frekari kröfum um að fá bætt tjón sem þau töldu sig hafa orðið fyrir.

20. Gagnáfrýjendur fengu afsal fyrir eigninni eftir að þau höfðu 27. júní 2022 innt af hendi með fyrirvara lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina að fjárhæð 1.000.000 króna auk 196.811 króna í dráttarvexti.

21. Málið var dæmt í héraði 3. janúar 2023 þar sem kröfur gagnáfrýjenda voru að hluta teknar til greina en framhaldssök vísað frá dómi. Með úrskurði Landsréttar 14. mars sama ár í máli nr. 61/2023 var fellt úr gildi ákvæði héraðsdóms um að vísa framhaldssökinni frá dómi. Dómur gekk síðan í héraði 18. september sama ár um þann þátt málsins. Með dómi Landsréttar 17. maí 2024 í máli nr. 81/2023 voru báðir héraðsdómar í málinu ómerktir af þeirri ástæðu að sérfróður meðdómsmaður hafði ekki tekið sæti í dómi þegar málið var dæmt í héraði í fyrra sinn. Málið var svo enn á ný dæmt í héraði 18. september það ár eins og áður greinir.

Málsástæður

Helstu málsástæður aðaláfrýjanda

22. Aðaláfrýjendur vísa til þess að Landsréttur hafi komist að þeirri niðurstöðu að galli á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar og dæmt 5.000.000 króna afslátt. Að því gættu telja þau að gallaþröskuldi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi ekki verið náð enda svari ágallinn aðeins til 7,7% af kaupverði eignarinnar. Um sé að ræða ríflega 40 ára gamalt hús og við þær aðstæður beri samkvæmt dómaframkvæmd að miða gallaþröskuld við 10% af kaupverði og geti hann jafnvel verið hærri. Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna aðaláfrýjendur af kröfum gagnáfrýjenda. Jafnframt halda aðaláfrýjendur því fram að þessari málsástæðu hafi verið teflt fram tímanlega.

23. Aðaláfrýjendur benda á að í hinum áfrýjaða dómi hafi ranglega verið bætt við dæmdan afslátt 1.000.000 króna sem svaraði til lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina. Telja aðaláfrýjendur að þessi greiðsla geti ekki komið til skoðunar við úrlausn málsins enda hafi gagnáfrýjendur einfaldlega greitt umsamið kaupverð að fullu og afsláttur vegna verðmætisrýrnunar tekið mið af því.

24. Aðaláfrýjendur halda því fram að ekki hafi verið tekið tillit til skoðunarskyldu gagnáfrýjenda sem kaupenda í hinum áfrýjaða dómi. Benda þeir á að gagnáfrýjendur byggi á því að þær röngu upplýsingar hafi verið gefnar við kaupin að þak hússins væri endurnýjað. Fram hafi þó komið að fasteignasali hafi greint þeim frá því að fyrri eigandi hússins hefði skipt um þakjárn áður en aðaláfrýjendur keyptu eignina árið 2016. Einfalt hefði verið fyrir gagnáfrýjendur að skoða þakið þar sem unnt hefði verið að fara inn á geymsluloft undir því um tvær lúgur. Einnig hafi þau haft sérstakt tilefni til að skoða eignina betur í ljósi skemmda sem þau urðu vör við vegna leka undir stofuglugga á jarðhæð.

25. Aðaláfrýjendur taka undir niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að hafna kröfum vegna viðbótarkostnaðar við endurbætur á þaki umfram það sem lagt var til grundvallar í matsgerð. Telja aðaláfrýjendur að frekara tjón verði ekki sannað með reikningum verktaka sem gagnáfrýjendur hafi fengið til að endurnýja þakið. Í því sambandi benda þau á að ekki verði ráðið af gögnum málsins hvað falist hafi í verkinu og hvort um hafi verið að ræða eðlilegan kostnað við að bæta úr ætluðum göllum á þakinu.

26. Aðaláfrýjendur mótmæla því að komið hafi fram of seint sú málsástæða þeirra að við úrlausn um fjárhæð skaðabóta eða afsláttar skuli taka tillit til hagræðis gagnáfrýjenda af því að við endurbætur komi nýtt í stað notaðs. Þessi málsástæða hafi þvert á móti komið fram tímanlega í greinargerð þeirra í framhaldssök í héraði.

27. Þá andmæla aðaláfrýjendur niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um málskostnað með hliðsjón af úrslitum málsins. Einnig benda þau á að verulegur dráttur hafi orðið á málsmeðferðinni og því ósanngjarnt að þeim verði gert að greiða vexti og dráttarvexti þann tíma sem málið hafi dregist.

Helstu málsástæður gagnáfrýjenda

28. Gagnáfrýjendur taka fram að aðaláfrýjendur hafi ekki fyrir héraðsdómi reist málatilbúnað sinn á því að ágallar á fasteigninni hafi ekki náð þröskuldi síðari málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002. Þess í stað hafi réttargæslustefndu teflt fram þeirri málsástæðu en það telja gagnáfrýjendur þýðingarlaust. Málsástæðan sé því of seint fram komin og komist ekki að í málinu. Verði tekin afstaða til gallaþröskuldarins telja gagnáfrýjendur engan vafa leika á að honum hafi verið náð. Þess utan geti hann ekki átt við þar sem aðaláfrýjendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með ófullnægjandi upplýsingagjöf.

29. Gagnáfrýjendur telja sig hafa rækt skoðunarskyldu sína í samræmi við 29. gr. laga nr. 40/2002. Það hafi þau gert með því að skoða húsið fyrir kaupin. Í því sambandi taka þau fram að þeim hafi verið ókleift að skoða geymslurými undir þaki þar sem leki reyndist vera sökum þess að sófi var fyrir annarri lúgunni að því rými.

30. Gagnáfrýjendur halda því fram að tjón þeirra vegna galla á húsinu sé mun meira en dómkvaddur matsmaður hafi talið. Andmæla þau þeirri niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að ósannað sé að kostnaður við endurbætur á þakinu umfram matsgerð verði ekki rakinn til atriða sem aðaláfrýjendur beri ábyrgð á. Í því sambandi vísa gagnáfrýjendur til reikninga og annarra gagna frá verktaka sem þau fengu til verksins.

31. Gagnáfrýjendur telja einnig að málsástæða aðaláfrýjenda um að við ákvörðun skaðabóta eða afsláttar skuli taka mið af því að við endurbætur komi nýtt fyrir notað hafi verið höfð uppi of seint í málinu og komist því ekki að. Þess utan mótmæla gagnáfrýjendur þeirri niðurstöðu Landsréttar að lækka afslátt um ríflega 25% vegna þess að verðmætisaukning felist í endurnýjuðu þaki sem dragi úr viðhaldsþörf og auki gæði eignarinnar. Í því sambandi benda þau í fyrsta lagi á að afsláttur í heild sinni hafi verið lækkaður af þessari ástæðu og þá líka vegna annarra galla en á þaki eignarinnar. Þeir gallar snúi að lögnum og múrviðgerðum og þar geti sjónarmið um nýtt fyrir notað með engu móti átt við. Í öðru lagi vísa gagnáfrýjendur til þess að þau hafi mátt treysta því að þakið væri í góðu lagi og þarfnaðist ekki viðhalds í bráð vegna upplýsinga um nýtt þakjárn. Þannig hafi mátt ganga út frá því að nýtt þakjárn yrði ekki lagt nema þakið hefði að öðru leyti verið í góðu lagi. Því eigi ekki við að byggja á sjónarmiðum um nýtt fyrir notað heldur nýtt fyrir nýtt. Í þriðja lagi benda gagnáfrýjendur á að í matsgerð hafi verið tekið tillit til sjónarmiða um nýtt fyrir notað og hafi matsmaður staðfest það í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi. Þannig hafi hann gert ráð fyrir að járn á þaki og þakrennur yrðu endurnýttar. Því hafi kostnaður í matsgerð verið áætlaður í samræmi við að gagnáfrýjendur högnuðust ekki á endurbótum heldur fengju aðeins tjón sitt bætt. Í öllu falli eigi ekki við sjónarmið um nýtt fyrir notað ef kostnaður vegna ágalla á þaki verði einungis miðaður við niðurstöðu dómkvadds matsmanns.

32. Gagnáfrýjendur hafa fyrir Hæstarétti fallið frá kröfum vegna tjóns sem þau töldu stafa af því að aðaláfrýjendur neituðu að veita atbeina við endurfjármögnun láns fyrir útgáfu afsals fyrir eigninni og kostnaðar vegna leiguhúsnæðis meðan á endurbótum stóð. Að því gættu sundurliða þau kröfur sínar þannig að gerð er krafa í samræmi við matsgerð vegna endurbóta á þaki að fjárhæð 5.866.431 króna, lagfæringu á útveggjum að fjárhæð 327.484 krónur, múrviðgerðir að fjárhæð 93.198 krónur og við gestasalerni 461.474 krónur. Í samræmi við matsgerð er einnig krafist kostnaðar við flutning á búslóð að fjárhæð 300.000 krónur. Þá gera þau kröfu um að fá endurgreidda dráttarvexti að fjárhæð 196.811 krónur sem þau inntu af hendi við uppgjör á lokagreiðslu kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna. Að auki gera þau 4.193.307 króna kröfu vegna viðbótarkostnaðar við að endurnýja þakið. Allar fjárhæðir taka mið af endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað. Samtals nema því kröfur þeirra 11.438.705 krónum og í samræmi við það krefst hvort þeirra um sig þess að fá greiddar 5.719.353 krónur auk vaxta eins og áður greinir.

33. Við ákvörðun málskostnaðar gagnáfrýjenda benda þau á kostnað sinn við ástandsskoðun Fagmats ehf. að fjárhæð 106.139 krónur, reikning verktaka við að rjúfa þak vegna matsgerðar að fjárhæð 213.342 krónur, reikning vegna myndunar á lögnum að fjárhæð 45.570 krónur og 1.077.362 króna matskostnað.

Niðurstaða

34. Gagnáfrýjendur reisa málatilbúnað sinn á því að gallar á fasteigninni Hagaseli 19 hafi í fyrsta lagi falist í því að lekið hafi í gegnum útveggi hússins, í öðru lagi að leki hafi verið frá lögnum í gestasalerni, í þriðja lagi að múrskemmdir hafi verið á skjólvegg sem greindi eignina frá aðliggjandi húsi og loks í fjórða lagi að þak hússins hafi verið skemmt. Til stuðnings því að um galla hafi verið að ræða vísa þau til 18., 19., 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 og krefjast skaðabóta eða afsláttar á grundvelli 41. og 43. gr. laganna.

35. Í málinu reynir á þær upplýsingar um eignina sem gagnáfrýjendur fengu í aðdraganda kaupanna. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Í skýringum við þetta ákvæði í athugasemdum með frumvarpi til laganna sagði að rangar upplýsingar af hálfu seljanda um eign sem löglíkur væru á að hann þekkti til hlítar væru almennt saknæm háttsemi og ætti því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó bæri að undirstrika að ekki væri áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Því gæti komið til þess að rangar upplýsingar teldust hafa verið veittar þótt seljandi hefði gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum væri ekki aðeins átt við upplýsingar sem væru beinlínis rangar heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem væru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar væru til þess að valda misskilningi. Það væri á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.

Um galla á fasteigninni

36. Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi hefur ekki verið hnekkt matsgerð dómkvadds manns 19. apríl 2021 sem gagnáfrýjendur öfluðu um ástand hússins. Þar var komist að þeirri niðurstöðu að lekið hefði um útveggi þess og frá lögnum gestasalernis auk þess sem múrskemmdir hefðu verið á skjólvegg. Að því gættu og með vísan til þess sem greinir í 37. og 38. lið hins áfrýjaða dóms verður fallist á með Landsrétti, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmanni, að gagnáfrýjendur hefðu mátt treysta því, í ljósi upplýsinga sem þau fengu við kaupin um múrviðgerðir sumarið 2019, að ekki væri leki í útveggjum og viðgerð á skjólvegg hefði verið fullnægjandi. Jafnframt máttu þau ganga út frá því að frágangur frárennslislagna á gestasalerni við endurnýjun þess á árinu 2016 hefði verið fullnægjandi. Hvað þessi atriði varðar var eignin því gölluð þar sem hún var ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru við kaupin, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Bera aðaláfrýjendur skaðabótaábyrgð á tjóni vegna þessara galla samkvæmt 43. gr. laganna en kostnaður við endurbætur á þeim er í matsgerð talinn nema alls 882.156 krónum. Að því er galla varðar stendur þá eftir krafa gagnáfrýjenda um skaðabætur eða afslátt vegna þaks hússins.

37. Í matsgerð dómkvadds manns var því lýst að miklar skemmdir væru á þakviðum hússins. Frágangi þess væri á margan hátt áfátt og í ósamræmi við samþykktar teikningar og byggingarsamþykkt sem var í gildi þegar húsið var reist. Mikill fúi væri í norðvesturhluta þaksins og verulegur raki í allri klæðningu þess en þar hefðu sveppir dafnað. Raki í þakinu skýrðist fyrst og fremst af því að loftun þess væri ófullnægjandi og langt frá því sem almennt mætti telja að þyrfti. Auk þess yki leki að utan verulega rakaálag. Þakið væri þannig gert að miklar líkur væru á að sveppir eða sveppabrot bærust í innirými og menguðu þar loft. Af þeirri ástæðu væri ekki aðeins nauðsynlegt að gera við fúaskemmdir á þakviðum og skipta um borðaklæðningu heldur þyrfti að bæta rakavörnina til þess að minnka sem mest líkur á að loft bærist úr þakinu inn í húsið. Þess utan væri rakavörn ófullnægjandi og væru að óbreyttu umtalsverðar líkur á að rakt loft myndi berast úr húsinu upp í þakið sem gæti þá valdið skemmdum á því jafnvel þótt loftræsting fyrir ofan einangrun yrði aukin. Enn fremur væri hætta á að bætt loftræsting fyrir ofan einangrun yki líkur á að loft gæti borist úr þakinu inn í húsið með sveppaleifar og ólykt.

38. Í matsgerð sagði að augljóslega hefði verið skipt um þakjárn og nýr undirlagspappi lagður en sá pappi sem fyrir var fjarlægður af hluta þaksins. Ekki væri hægt að segja til um hvort þakið hefði lekið áður en skipt var um járn en við skoðun virtist það ekki leka nema við kvistglugga sem snúi í suðaustur. Þar kæmist vatn niður við áfellu og undirlagspappa við kvistglugga. Ósennilegt væri að skemmdir á borðaklæðningu og þakviðum hefðu að öllu leyti orðið eftir viðgerð og yrði að ætla að skemmdirnar hefðu blasað við þegar skipt var um þakjárn. Þó yrði ekki útilokað að nýr undirlagspappi af annarri gerð hefði hraðað skemmdum á þakviðum vegna þess að nýi pappinn hefði margfalt meiri mótstöðu fyrir rakaflæði. Þannig kynni meiri raki að hafa safnast upp í þakinu sem áður hefði gufað upp í gegnum eldri þakpappa og loftaði undir þakjárni. Taldi matsmaður með ólíkindum að engin merki raka hefðu verið sýnileg þegar skipt var um járnið. Það hefði verið skrúfað en ekki neglt sem benti til að ekki hefði verið hægt að fá nægt hald fyrir járnið í þakklæðningunni. Algengast væri þó að járn væri neglt enda skrúfur dýrari og meiri vinna við þær en nagla. Samhliða því að skipt var um járn og nýr þéttari pappi lagður á hefði verið faglegt að ganga úr skugga um að loftrásir væru í lagi og nægar. Það hefði ekki verið gert. Auk þess hefði frágangur þakkanta verið ófullnægjandi þar sem sperruendar stæðu út í þá óvarðir. Vatn bærist óhindrað ofan í þakkantana sem hefði valdið því að þeir hefðu skemmst sem og allir sperruendar. Sama væri að segja um óvarinn kant borðaklæðningar ofan þakrennu en hann hefði blotnað og væri fúinn.

39. Fyrir liggur að gagnáfrýjendum voru í aðdraganda kaupanna veittar þær upplýsingar að skipt hefði verið um þakjárn hússins. Fyrri eigandi mun hafa skipt um það árið 2015 eða um ári áður en aðaláfrýjendur keyptu eignina. Á grundvelli þeirra upplýsinga máttu gagnáfrýjendur ganga út frá því að staðið hefði verið faglega að verki, meðal annars þannig að gengið hefði verið úr skugga um að loftun þaksins væri fullnægjandi. Jafnframt máttu þau reikna með að þakið hefði verið lagað að öðru leyti eftir því sem þörf var á samhliða því að lagður var pappi og járn á það. Svo sem áður greinir verður ráðið af matsgerð að loftun þaksins hafi verið alls ófullnægjandi. Í stað þess að ráða bót á því þegar skipt var um járn á þakinu hafi verið dregið enn frekar úr loftun með nýjum og þéttari pappa. Einnig verður ráðið af matsgerðinni að frágangur þakkanta við þessar endurbætur hafi verið ófullnægjandi.

40. Að öllu framangreindu gættu var ástand þaksins í ósamræmi við þær upplýsingar sem gagnáfrýjendur fengu við kaupin en á grundvelli þeirra máttu þau treysta því að það væri í viðunandi ástandi.

41. Samkvæmt þessu var um að ræða galla á þakinu í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 eins og ákvæðið verður skýrt í ljósi lögskýringargagna sem rakin voru hér áður í 35. lið dómsins. Skiptir þá ekki máli þótt upplýsingar um að skipt hefði verið um þakjárn væru ekki beinlínis rangar enda máttu gagnáfrýjendur með réttu draga af þeim þær ályktanir sem hér hafa verið raktar. Þannig voru upplýsingarnar misvísandi og sköpuðu væntingar um ástand eignarinnar sem stóðust ekki. Breytir engu þótt ætla verði að aðaláfrýjendur hafi verið grandlaus að þessu leyti og aðeins miðlað upplýsingum sem þau sjálf fengu þegar þau keyptu eignina. Í samræmi við þetta bera þau skaðabótaábyrgð á tjóni vegna umrædds galla eftir 43. gr. laganna. Samkvæmt matgerð nemur kostnaður við endurbætur á þakinu samtals 5.866.431 krónu. Auk þess taldi matsmaður að flytja þyrfti búslóð úr húsinu á framkvæmdatíma en kostnaður við það var talinn nema 300.000 krónum.

42. Eins og hér hefur verið rakið var fasteignin gölluð vegna þess að ástand hennar var ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar voru við kaupin, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Af því leiðir að gallaþröskuldur síðari málsliðar 18. gr. laganna á ekki við enda gildir hann ekki um galla sem rakinn verður til rangra upplýsinga við kaup, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar 20. apríl 2005 í máli nr. 414/2004 og 16. júní 2016 í máli nr. 540/2015.

Um skaðabótakröfu gagnáfrýjenda og önnur atriði

43. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sem raktar eru í 32. og 33. lið hans, verður staðfest sú niðurstaða að sýkna aðaláfrýjendur af kröfu gagnáfrýjanda vegna viðbótarkostnaðar umfram matsgerð af endurbótum á þaki hússins.

44. Í hinum áfrýjaða dómi var í lið 52 vísað til þess að gagnáfrýjendur hefðu keypt 41 árs gamla fasteign þar sem þak var að mestu upprunalegt. Ganga yrði út frá því að nokkur verðmætaaukning fælist í endurnýjuðu þaki sem drægi úr viðhaldsþörf og yki gæði fasteignarinnar. Af þessari ástæðu þótti rétt að færa afslátt af kaupverði eignarinnar úr 6.748.587 krónum í 5.000.000 króna eða um ríflega 25%.

45. Í skýrslu matsmanns fyrir héraðsdómi kom fram að í matsgerð væri lagt til grundvallar úrbótum að þakið yrði ekki betra en það var heldur aðeins lagaðir þeir ágallar sem á því væru. Einnig staðfesti hann að gert hefði verið ráð fyrir því að járn þaksins yrði endurnýtt. Auk þess yrði ekki skipt um sperrur heldur þær lagfærðar. Þá næðu endurbæturnar ekki til neðri hluta þaksins. Tók matsmaður fram að önnur leið við endurbætur væri að skipta alveg um viðina en það væri mun meiri og dýrari aðgerð því að þá þyrfti meðal annars að endurnýja loftklæðningu. Um nýtt fyrir notað bar matsmaðurinn að borðaklæðning og þakpappi væri nýr.

46. Við ákvörðun skaðabóta er þess að gæta að eingöngu reynir á hvort sjónarmið um nýtt fyrir notað geti haft áhrif til lækkunar bóta að því er varðar þak hússins enda fólu aðrar endurbætur aðeins í sér lagfæringu vegna leka og múrskemmda. Jafnframt verður að hafa í huga, eins og áður er rakið, að gagnáfrýjendur fengu þær upplýsingar fyrir kaupin að nýlega hefði verið skipt um þakjárn. Þau höfðu því réttmæta ástæðu til að ætla að nýtt járn hefði ekki verið lagt yfir fúna þakviði. Loks verður að hafa í huga að í matsgerð var gengið út frá því að nýlegt þakjárn og fleira yrði endurnýtt við viðgerð á þakinu og þannig ekki miðað við að verðmæti fasteignarinnar eftir viðgerðina yrði meira en þau máttu ganga út frá við kaupin.

47. Að því virtu sem hér hefur verið rakið eru ekki efni til að lækka skaðabætur til gagnáfrýjenda vegna þaksins af þeim sökum að nýtt hafi komið í stað notaðs. Þess er þá jafnframt að gæta að aðaláfrýjendur sjálf sáu ekki ástæðu til að tefla fram þeirri málsástæðu fyrr en gagnáfrýjendur höfðuðu framhaldssök í héraði vegna frekari kostnaðar en gert hafði verið ráð fyrir í matsgerð eftir að þau höfðu ráðist í mun umfangsmeiri endurbætur á þakinu. Eins og fyrr greinir verða þær viðbótarkröfur ekki teknar til greina.

48. Samkvæmt framansögðu nemur tjón gagnáfrýjenda vegna endurbóta á eigninni samtals 6.748.587 krónum og sundurliðast annars vegar í kostnað að fjárhæð 882.156 krónur vegna leka um útveggi hússins og frá lögnum gestasalernis og vegna múrskemmda á skjólvegg og hins vegar kostnað að fjárhæð 5.866.431 króna vegna endurbóta á þaki.

49. Gagnáfrýjendur gera kröfu að fjárhæð 300.000 krónur á grundvelli matsgerðar vegna kostnaðar við flutning á búslóð meðan endurbætur á þaki stóðu yfir vorið 2022. Þessi kostnaður telst hluti af beinu tjóni þeirra, sbr. a-lið 2. mgr. og 3. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002, og verður þessi kröfuliður tekinn til greina enda er honum í hóf stillt.

50. Vegna galla á fasteigninni héldu gagnáfrýjendur eftir lokagreiðslu kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna sem greiða átti 2. júní 2020 við útgáfu afsals fyrir eigninni en það var þeim heimilt samkvæmt 44. gr. laga nr. 40/2002. Þau kusu að inna þá greiðslu af hendi með fyrirvara 27. júní 2022 auk dráttarvaxta að fjárhæð 196.811 krónur til að fá útgefið afsal fyrir eigninni. Í hinum áfrýjaða dómi var ranglega lagt til grundvallar að aðaláfrýjendum bæri að endurgreiða þennan hluta kaupverðsins. Þvert á móti bar að miða við að umsamið kaupverð hefði verið greitt að fullu og dæma að svo búnu skaðabætur eftir þeim reglum sem um þær gilda. Á hinn bóginn eiga gagnáfrýjendur rétt á að fá endurgreidda dráttarvexti sem þau þurftu að greiða 27. júní 2022 til að fá útgefið afsal enda verða slíkir vextir ekki reiknaðir ef skuldari heldur af lögmætri ástæðu eftir greiðslu, sbr. síðari málslið 7. gr. laga nr. 38/2001. Aðaláfrýjendum verður því gert að endurgreiða dráttarvextina til gagnáfrýjenda með dráttarvöxtum frá því að gagnsök var höfðuð í héraði 28. júní 2022.

51. Samkvæmt framansögðu verður aðaláfrýjendum gert að greiða sameiginlega gagnáfrýjendum 7.245.398 krónur eða 3.622.699 krónur til hvors þeirra í samræmi við málatilbúnað þeirra.

52. Gagnáfrýjendur krefjast vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá afhendingu fasteignarinnar 2. apríl 2020. Í matsgerð kemur fram að kostnaður af endurbótum sé á verðlagi miðað við dagsetningu hennar 19. apríl 2021. Verða vextir af skaðabótum því reiknaðir frá þeim degi, sbr. 2. mgr. 8. gr. laganna. Þá verður fallist á dráttarvaxtakröfu þeirra af skaðabótum frá 28. júní 2021 en þá var liðinn mánuður frá því að þau lögðu fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik, sbr. 9. gr. laganna. Við ákvörðun vaxta verður tekið tillit til þess að gagnáfrýjendur héldu eftir lokagreiðslu umsamins kaupverðs að fjárhæð 1.000.000 króna til 27. júní 2022.

53. Rétt er að aðaláfrýjendur greiði óskipt hvorum gagnáfrýjanda fyrir sig samtals 2.500.000 krónur í málskostnað á öllum dómstigum. Hefur þá verið tekið tillit til þess kostnaðar þeirra sem rakinn er í 33. lið dómsins.

54. Aðaláfrýjendur krefjast þess að felld verði úr gildi ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað til réttargæslustefndu í héraði og fyrir Landsrétti. Þessi krafa var ekki höfð uppi í áfrýjunarstefnu og kemst hún því ekki að í málinu. Ekki eru efni til að taka til greina kröfu réttargæslustefndu um málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Birgitta Strange og Pálmi Ólafur Theódórsson, greiði óskipt gagnáfrýjendum, Írisi Dröfn Árnadóttur og Kristmundi Stefáni Einarssyni, hvoru fyrir sig, 3.622.699 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.024.293 krónum frá 19. apríl 2021 til 28. júní sama ár en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna af sömu fjárhæð frá þeim degi til 27. júní 2022, af 3.524.293 krónum frá þeim degi til 28. sama mánaðar en af 3.622.699 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Aðaláfrýjendur greiði óskipt hvorum gagnáfrýjanda fyrir sig samtals 2.500.000 krónur í málskostað í héraði og fyrir Landsrétti og Hæstarétti.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað réttargæslustefndu, Magnúsar Filips Sævarssonar og Sentors ehf., í héraði og fyrir Landsrétti skulu óröskuð. Málskostnaður fyrir Hæstarétti að því er réttargæslustefndu varðar fellur niður.