Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ásgerður Ragnarsdóttir, Björg Thorarensen, Karl Axelsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. september 2025. Þau krefjast þess að gagnáfrýjendum verði gert að greiða sér 5.304.288 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. desember 2022 til 1. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Landsrétti og Hæstarétti.

3. Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu fyrir sitt leyti 28. nóvember 2025. Þau krefjast þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur um annað en málskostnað sem þau krefjast hvort fyrir sig óskipt úr hendi aðaláfrýjenda á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Í málinu er deilt um hvort aðaláfrýjendur eigi rétt á skaðabótum eða afslætti úr hendi gagnáfrýjenda vegna galla á fasteign sem þau keyptu af þeim. Einkum er deilt um ábyrgð gagnáfrýjenda vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti að virtri 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 og sönnunargildi matsgerðar.

5. Með héraðsdómi 27. mars 2024 var gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjendum skaðabætur með vísan til þess að andstætt því sem greindi í söluyfirliti væru hvorki drenlagnir við húsið né brunnur á lóð þess. Þá var meðstefndu í héraði, fasteignasala, fasteignasölu sem hann starfaði á og vátryggingafélagi fasteignasölunnar, gert að greiða aðaláfrýjendum bætur vegna ófullnægjandi upplýsinga um endurnýjun frárennslislagna í söluyfirliti en greiðsluskyldu gagnáfrýjenda hafnað með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga. Meðstefndu undu niðurstöðu héraðsdóms og aðaláfrýjendur áfrýjuðu málinu ekki gagnvart þeim.

6. Með hinum áfrýjaða dómi 19. júní 2025 voru gagnáfrýjendur sýknuð af þeim hluta skaðabótakröfu aðaláfrýjenda sem grundvallaðist á röngum upplýsingum um drenlagnir í söluyfirliti með vísan til 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga. Þá var hafnað bótaskyldu hvað varðaði þann hluta skaðabótakröfunnar sem reistur var á því að enginn brunnur væri á lóðinni.

7. Áfrýjunarleyfi var veitt 22. september 2025, með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2025-135, á þeim grunni að úrslit málsins gætu haft fordæmisgildi.

Málsatvik

8. Aðaláfrýjendur keyptu fasteignina [...] í Reykjavík af gagnáfrýjendum í mars 2021. Um er að ræða tveggja hæða einbýlishús, byggt árið 1948, og bílskúr sem var reistur árið 1998. Milligöngu um sölu fasteignarinnar hafði Fasteignamarkaðurinn ehf. og þar annaðist löggilti fasteignasalinn Guðmundur Theódór Jónsson söluna.

9. Áður en fasteignin var auglýst til sölu í febrúar 2021 sendi gagnáfrýjandi öðrum fasteignasala, sem starfaði á fyrrgreindri fasteignasölu, upplýsingar um framkvæmdir og viðhald í 21 lið sem hann kvað gagnáfrýjendur hafa sinnt á fasteigninni. Þar var með talin endurnýjun frárennslislagna en ekkert sagði um drenlagnir eða nýjan brunn innan lóðarinnar.

10. Fyrrgreindir fasteignasalar skoðuðu fasteignina ásamt gagnáfrýjendum 17. febrúar 2021 og var þeim falið að setja hana á sölu 22. sama mánaðar. Í söluyfirliti kom fram að húsið hefði verið „mikið endurnýjað á síðustu 25 árum“ og voru talin upp ýmis atriði sem því tengdust. Þar sagði meðal annars: „Frárennslislagnir endurnýjaðar og lagðar í 100 mm plasti og samhliða því voru drenlagnir endurnýjaðar og settur nýr brunnur í lóð.“ Gagnáfrýjendur fóru yfir söluyfirlitið og settu upphafsstafi sína á það.

11. Aðaláfrýjendur gerðu tilboð í fasteignina 3. mars 2021 með fyrirvara um nánari skoðun. Að ástandsskoðun lokinni féllu þau frá fyrirvörum og var skrifað undir kaupsamning 25. sama mánaðar. Þar kom fram að samningsaðilar hefðu kynnt sér söluyfirlit, gerðu ekki athugasemdir og að yfirlitið teldist hluti kaupsamnings.

12. Aðaláfrýjendur fengu fasteignina afhenta í júní 2021. Vegna fyrirhugaðra endurbóta voru lagnir myndaðar og leiddi skoðun í ljós að frárennslislagnir hefðu ekki verið endurnýjaðar með þeim hætti sem greindi í söluyfirliti heldur aðeins undir húsinu. Af þessu tilefni sendu aðaláfrýjendur fasteignasala tölvubréf 6. júlí 2021 en hann vísaði til þess að gagnáfrýjendur hefðu veitt umræddar upplýsingar. Aðilar áttu frekari samskipti vegna þessa og sendu aðaláfrýjendur kröfubréf vegna frárennslislagna 7. september 2021 en gagnáfrýjendur, fasteignasali og vátryggingafélag fasteignasölunnar höfnuðu ábyrgð.

13. Aðaláfrýjendur leituðu til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum sem taldi í úrskurði 14. desember 2021 þau eiga rétt til bóta úr ábyrgðartryggingu fasteignasalans. Vátryggingafélag fasteignasölunnar upplýsti 27. sama mánaðar að það hafnaði niðurstöðu nefndarinnar.

14. Aðaláfrýjendur fólu pípulagningameistara í apríl 2022 að skoða nánar lagnir hússins. Skoðun hans leiddi meðal annars í ljós að engar drenlagnir væru við húsið og við myndun skólpkerfis sæist ekki brunnur. Með tölvubréfi aðaláfrýjenda 19. sama mánaðar voru gagnáfrýjendur upplýst um að skoðunin staðfesti að frárennslislagnir væru ekki í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti. Þá hefði komið í ljós að drenlagnir væru ekki til staðar og brunnur ekki fundist. Gerð var grein fyrir kostnaði við úrbætur samkvæmt tilboði pípulagningameistarans og óskað eftir afstöðu gagnáfrýjenda til rangra upplýsinga í söluyfirliti um drenlagnir og brunn. Gagnáfrýjendur höfnuðu bótaábyrgð með bréfi 10. júní 2022 og meðstefndu í héraði upplýstu um sömu afstöðu 4. júlí sama ár.

15. Aðaláfrýjendur óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns með beiðni 29. september 2022 og fór hún fram 26. október sama ár. Honum var meðal annars falið að leggja mat á hvort drenlagnir hefðu verið endurnýjaðar og brunni komið fyrir með þeim hætti sem greindi í söluyfirliti. Þá var óskað eftir mati á kostnaði við framkvæmdir vegna þessara þátta. Í matsgerð 16. desember 2022 var lýst skoðun matsmanns á aðstæðum, þar með talið myndun lagna. Fram kom að drenlagnir hefðu ekki fundist við húsið og ekki brunnur á lóðinni. Kostnaður við lagningu drenlagnar við íbúðarhús var talinn nema samtals 5.065.400 krónum og við að koma fyrir brunni 719.200 krónum, í báðum tilvikum með virðisaukaskatti.

16. Aðaláfrýjendur kröfðust með bréfi 1. febrúar 2023 greiðslu úr hendi gagnáfrýjenda og meðstefndu í héraði á grundvelli niðurstöðu matsins. Að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu var krafist 4.653.632 króna vegna drenlagna við húsið og 650.656 króna vegna brunns. Þá var krafist 6.490.958 króna vegna frárennslislagna. Kröfunum var hafnað með bréfum 22. febrúar og 12. apríl 2023.

17. Aðaláfrýjendur höfðuðu mál þetta 11. og 12. maí 2023.

Málsástæður

Helstu málsástæður aðaláfrýjenda

18. Aðaláfrýjendur byggja á því að gagnáfrýjendur beri sem seljendur hlutlæga ábyrgð samkvæmt 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup á röngum upplýsingum um drenlagnir og brunn í söluyfirliti. Upplýsingarnar hafi verið lagðar til grundvallar við kaupin og með matsgerð hafi verið sýnt fram á tjón þeirra vegna þessara röngu upplýsinga sem gagnáfrýjendur beri skaðabótaábyrgð á, sbr. 43. gr. laganna.

19. Aðaláfrýjendur telja Landsrétt réttilega hafa komist að þeirri niðurstöðu að upplýsingar í söluyfirliti um drenlagnir væru rangar og að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna galla á fasteigninni. Aftur á móti hafi kröfu aðaláfrýjenda um bætur úr hendi gagnáfrýjenda verið hafnað á grundvelli 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga með vísan til þess að fasteignasali, sem ekki átti aðild að málinu fyrir Landsrétti, beri einnig ábyrgð á umræddum upplýsingum. Byggt er á því að úrlausn réttarins sé að þessu leyti í andstöðu við meginreglu skaðabótaréttar um óskipta ábyrgð og komi í veg fyrir að þau geti nýtt sér það hagræði sem af reglunni leiðir. Túlkun Landsréttar á 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga sé því röng. Ákvæðið lúti ekki að réttarstöðu tjónþola gagnvart hinum bótaskylda heldur að innbyrðis skiptingu þegar fyrir liggur að tveir eða fleiri bera óskipta ábyrgð. Þá hafi ekki verið á færi Landsréttar að endurskoða bótaábyrgð meðstefndu í héraði þar sem niðurstaða héraðsdóms um sýknu þeirra af kröfu vegna upplýsinga um drenlagnir í söluyfirliti hafi verið endanleg.

20. Aðaláfrýjendur telja niðurstöðu Landsréttar um að hafna bótaskyldu gagnáfrýjenda vegna brunns sem vísað er til í söluyfirliti heldur ekki standast. Fyrir réttinum hafi legið matsgerð dómkvadds manns með þeirri afdráttarlausu niðurstöðu að brunnur fyrirfyndist ekki innan lóðarinnar. Sé það í samræmi við skoðun pípulagningameistara í apríl 2022. Horft hafi verið fram hjá matsgerðinni, sem ekki hafi verið hnekkt, og niðurstaða þess í stað verið reist á framburði vitnis sem kvaðst hafa komið að framkvæmdum fyrir tæpum 30 árum. Þessi úrlausn standist ekki meginreglur einkamálaréttarfars um sönnun og sönnunargildi matsgerða.

21. Aðaláfrýjendur vísa til þess að þau hafi tilkynnt gagnáfrýjendum tafarlaust um þá ágalla sem fundust á fasteigninni í samræmi við 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þau hafi treyst upplýsingum í söluyfirliti og fyrst fengið vitneskju um að drenlagnir og brunnur væru ekki til staðar þegar skoðun pípulagningameistara fór fram í apríl 2022. Þá hafi gagnáfrýjendur alla tíð haldið því fram að brunnur væri fyrir hendi en aðaláfrýjendur leitað af sér allan grun með öflun matsgerðar. Þau hafi ekki sýnt af sér tómlæti sem geti leitt til þess að þau glati rétti til að krefjast bóta úr hendi gagnáfrýjenda.

22. Byggt er á því að fjárhæð skaðabóta vegna drenlagna og brunns skuli reist á niðurstöðu matsgerðar og hafi ekki verið efni til að lækka fjárhæðina með þeim hætti sem gert hafi verið í héraði. Gagnáfrýjendur hafi þar ekki teflt fram sjónarmiðum um samlegðaráhrif framkvæmda og standist þegar af þeirri ástæðu ekki að líta til þeirra, auk þess sem skylda tjónþola til að fara í tvenns konar kostnaðarsamar og umfangsmiklar framkvæmdir á sama tíma gangi lengra en almenn sjónarmið um takmörkun tjóns. Þá hafi hvorki drenlagnir né brunnur verið fyrir hendi og því eigi sjónarmið um nýtt fyrir gamalt ekki við. Aðaláfrýjendur þurfi að ráðast í framkvæmdir til að koma fasteigninni í það horf sem þau hefðu mátt búast við og hafi gagnáfrýjendur ekki sýnt fram á virðisaukningu sem leiði af nauðsynlegum framkvæmdum.

Helstu málsástæður gagnáfrýjenda

23. Gagnáfrýjendur byggja á því að skortur á drenlögnum hafi hvorki falið í sér galla í skilningi laga nr. 40/2002 né valdið tjóni. Þau hafi veitt fasteignasala réttar upplýsingar um framkvæmdir og viðhald, þar með talið með lista sem honum hafi verið sendur í febrúar 2021. Beri hann sem sérfræðingur ábyrgð á upplýsingum í söluyfirliti.

24. Gagnáfrýjendur taka undir túlkun Landsréttar á 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga og forsendur fyrir sýknu þeirra. Því er mótmælt að ákvæðið taki eingöngu til innbyrðis skiptingar bótaábyrgðar en aðaláfrýjendur hafi hvorki byggt á slíku í héraði né í greinargerð til Landsréttar. Ákvæðið feli í sér undantekningu frá meginreglunni um óskipta ábyrgð og leiði af orðalagi þess að skaðabótaréttur stofnist ekki vegna tjóns sem ábyrgðartrygging nær til nema atvik séu með þeim hætti sem greinir í 2. mgr. 19. gr. skaðabótalaga. Þannig hafi skaðabótaréttur ekki stofnast á hendur gagnáfrýjendum og fái sú túlkun skýra stoð í dómi Hæstaréttar 20. mars 2014 í máli nr. 633/2013 þar sem reynt hafi á sams konar aðstæður.

25. Gagnáfrýjendur vísa til þess að aðaláfrýjendur hafi ekki áfrýjað þeim þætti héraðsdóms sem laut að ábyrgð meðstefndu á röngum upplýsingum um drenlagnir í söluyfirliti. Sú ákvörðun geti ekki komið í veg fyrir að gagnáfrýjendur byggi málatilbúnað sinn á málsástæðum um bótaábyrgð fasteignasalans og að ábyrgðartrygging taki til tjónsins. Hafi Landsrétti því verið rétt að leysa úr málinu á grundvelli 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga og ekki verið um að ræða endurskoðun á niðurstöðu héraðsdóms um sýknu meðstefndu.

26. Gagnáfrýjendur telja sönnunarmat Landsréttar hvað varðar brunn á lóðinni forsvaranlegt og samræmast meginreglum um sönnun. Rétturinn hafi verið skipaður sérfróðum meðdómsmanni og rök færð fyrir því að matsgerð dygði ekki til sönnunar um að enginn brunnur væri innan lóðarinnar. Hafi framburður vitnis fyrir Landsrétti, sem borið hafi með skýrum og greinargóðum hætti um uppsetningu brunnsins, verið lagður til grundvallar.

27. Gagnáfrýjendur byggja jafnframt á því að aðaláfrýjendur hafi glatað rétti sínum til að bera fyrir sig galla vegna drenlagna og brunns fyrir tómlæti, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Þau hafi látið mynda lagnir í júlí 2021 og þá í síðasta lagi mátt vita af þeim ætluðu göllum sem bótakrafan sé reist á. Hefði því verið fullt tilefni til að gera kröfu vegna þessa samhliða kröfu vegna frárennslislagna. Það hafi þó fyrst verið gert eftir skoðun pípulagningameistara í apríl 2022 þegar rúmt ár hafi verið liðið frá afhendingu eignarinnar.

28. Verði fallist á greiðsluskyldu gagnáfrýjenda beri að lækka fjárhæð bóta á grundvelli sjónarmiða um samlegðaráhrif framkvæmda og þess hagræðis aðaláfrýjenda að nýtt komi í stað gamals. Í söluyfirliti hafi ekki verið gefið til kynna að lagnir væru nýjar heldur að framkvæmdir hefðu átt sér stað á síðustu 25 árum. Aðaláfrýjendur eigi ekki að hagnast heldur fá raunverulegt tjón sitt bætt.

Niðurstaða

Ábyrgð á upplýsingum í söluyfirliti um drenlagnir

29. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana. Samkvæmt ákvæðinu ber seljandi hlutlæga ábyrgð á tjóni vegna rangra upplýsinga sem hann gefur sjálfur og sem veittar eru af þeim sem koma fram fyrir hans hönd, svo sem af löggiltum fasteignasala sem hann hefur falið milligöngu um sölu fasteignar, sbr. til dæmis dóma Hæstaréttar 19. mars 2009 í máli nr. 458/2008 og 21. febrúar 2013 í máli nr. 560/2012. Af skýringum við ákvæðið í athugasemdum með frumvarpi til laganna verður ráðið að ekki sé eingöngu átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar og þær sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem eru til þess fallnar að valda misskilningi.

30. Í söluyfirliti um fasteignina sagði að húsið hefði verið mikið endurnýjað á síðustu 25 árum og meðal annars vísað til þess að samhliða endurnýjun frárennslislagna hefðu „drenlagnir [verið] endurnýjaðar“. Í matsgerð dómkvadds manns var gerð grein fyrir skoðun á aðstæðum sem fólst meðal annars í að niðurföll og þakrennurör voru mynduð og þeirri niðurstöðu að ekki væru drenlagnir við húsið. Leggja verður þessa niðurstöðu matsgerðar, sem ekki hefur verið hnekkt, til grundvallar við úrlausn málsins.

31. Samkvæmt framangreindu átti lýsing á endurnýjun drenlagna í söluyfirliti ekki við rök að styðjast og verður að leggja til grundvallar að rangar upplýsingar um svo kostnaðarsamar framkvæmdir hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Aðaláfrýjendur máttu treysta því að upplýsingarnar væru réttar og bera gagnáfrýjendur ábyrgð á tjóni sem rakið verður til þess að þær reyndust rangar, sbr. 43. gr. laganna.

Meginreglan um óskipta ábyrgð og 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga

32. Með hinum áfrýjaða dómi var talið fullnægt skilyrðum fyrir skaðabótaábyrgð gagnáfrýjenda vegna rangra upplýsinga um endurnýjun drenlagna. Aftur á móti var 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga talin standa því í vegi að þeim yrði gert að bæta aðaláfrýjendum það tjón sem hlaust af gallanum vegna meðábyrgðar fasteignasala sem ábyrgðartrygging tók til. Aðaláfrýjendur andmæla túlkun Landsréttar á ákvæðinu og telja hana ekki standast, auk þess sem horft hafi verið fram hjá því að endanleg niðurstaða hafi fengist um bótaábyrgð fasteignasala í héraði.

33. Það er meginregla skaðabótaréttar að þegar fleiri en einn bera bótaábyrgð á sama tjóni beri þeir óskipta ábyrgð gagnvart tjónþola. Hann getur þá krafið hvern þeirra um greiðslu skaðabóta að öllu leyti og þegar einn hefur greitt að fullu eru þeir allir lausir gagnvart tjónþola. Sá sem hefur greitt getur eftir atvikum endurkrafið aðra bótaskylda og kann þá að reyna á reglur um innbyrðis skiptingu ábyrgðar milli þeirra. Það leiðir af meginreglunni, sem er til verulegs hagræðis fyrir tjónþola, að kaupandi fasteignar sem telur sig hafa orðið fyrir tjóni vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti getur valið hvort hann höfðar mál á hendur seljanda, fasteignasala, fasteignasölu eða öllum þeim sem hann telur bera bótaábyrgð. Kann síðar að reyna á endurkröfurétt þess sem hefur innt af hendi greiðslu gagnvart öðrum bótaskyldum og er þá um sjálfstætt sakarefni að ræða. Þessu til samræmis finnast ýmis dæmi úr dómaframkvæmd um að kaupandi fasteignar hafi eingöngu látið reyna á ábyrgð seljanda vegna rangrar upplýsingagjafar í aðdraganda kaupa en ekki ábyrgð fasteignasala eða fasteignasölu. Kann það eftir atvikum að kalla á annað dómsmál milli seljanda og fasteignasala.

34. Eins og rakið hefur verið var málsókn aðaláfrýjenda í upphafi reist á óskiptri bótaábyrgð gagnáfrýjenda og meðstefndu í héraði. Með héraðsdómi var fallist á að gagnáfrýjendur bæru bótaábyrgð vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti um drenlagnir og brunn en ekki var talið að meðstefndu bæru ábyrgð á þeim upplýsingum. Aðaláfrýjendur tóku ákvörðun um að una niðurstöðu héraðsdóms hvað meðstefndu varðaði og áfrýjuðu dóminum eingöngu til endurskoðunar á fjárhæð skaðabóta sem gagnáfrýjendur skyldu greiða þeim. Þá undu meðstefndu niðurstöðu héraðsdóms um bótaskyldu þeirra vegna upplýsinga um endurnýjun frárennslislagna í söluyfirliti. Verður samkvæmt þessu að leggja til grundvallar að með héraðsdómi hafi verið leyst endanlega úr bótaábyrgð meðstefndu gagnvart aðaláfrýjendum vegna upplýsinga í söluyfirliti.

35. Í dómi Landsréttar var ekki tekið mið af aðild málsins fyrir réttinum og að niðurstaða héraðsdóms um bótaábyrgð fasteignasala átti að standa óhögguð. Þvert á móti var fjallað efnislega um ábyrgð fasteignasalans, sem ekki átti aðild að málinu, og bótaskyldu hans vegna upplýsinga um drenlagnir í söluyfirliti slegið fastri öndvert við niðurstöðu héraðsdóms. Var það, sem fyrr greinir, gert undir þeim formerkjum að leysa þyrfti úr því hvort 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga stæði því í vegi að gagnáfrýjendur þyrftu að bæta tjónið.

36. Ákvæði 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga hefur að geyma reglur sem einkum lúta að tilvikum þegar einn eða fleiri bótaskyldir, en þó ekki allir, njóta verndar ábyrgðartrygginga. Ákvæðið er svohljóðandi:

37. Í athugasemdum við 25. gr. í frumvarpi því sem varð að skaðabótalögum segir að ákvæðið taki til þess hvernig skipta skuli tjónsbyrði endanlega milli hinna skaðabótaskyldu þegar fleiri en einn bera óskipta ábyrgð vegna sama tjóns. Tekið er fram að ákvæðið leysi ekki það álitamál hvort hinir skaðabótaskyldu beri óskipta ábyrgð eða á hvaða grundvelli. Þannig er tekið af skarið um að ákvæðið varði ekki réttarstöðu tjónþola gagnvart hinum bótaskyldu. Þá segir að samkvæmt 2. mgr. skuli við skiptingu tjónsbyrði taka tillit til þess hvort einn eða fleiri hinna bótaskyldu voru ábyrgðartryggðir. Beri tveir bótaábyrgð vegna sama tjóns og aðeins annar þeirra hefur ábyrgðartryggingu sem tekur til bótakröfunnar falli bótaábyrgð hins tjónvaldsins niður nema hann sé ábyrgur eftir bótareglu sem getið sé í 21. gr. eða eitthvert skilyrða 2. mgr. 19. gr. sé fyrir hendi. Hafi tjónvaldur, sem ekki er ábyrgðartryggður, greitt tjónþola bætur eigi hinn fyrrnefndi almennt fullan endurkröfurétt á hendur ábyrgðartryggjanda þess tjónvalds sem sé ábyrgðartryggður.

38. Samkvæmt framangreindu lýtur 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga að innbyrðis skiptingu þegar fyrir liggur að tveir eða fleiri bera bótaábyrgð vegna sama tjóns og ábyrgðartrygging eins eða fleiri, en þó ekki allra, tekur til tjónsins. Það er því forsenda fyrir beitingu ákvæðisins að bótaskyldu tveggja eða fleiri hafi verið slegið fastri og getur þá fyrst komið til álita hvort bótaábyrgð tjónvalds, sem ekki er ábyrgðartryggður, falli niður á grundvelli ákvæðisins.

39. Í samræmi við meginregluna um óskipta ábyrgð höfðu aðaláfrýjendur forræði á hvort þau leituðu endurskoðunar á niðurstöðu héraðsdóms um að hafna bótaskyldu fasteignasala vegna rangra upplýsinga um drenlagnir í söluyfirliti. Svo sem rakið hefur verið undu aðaláfrýjendur þeirri niðurstöðu og var það ekki á færi Landsréttar að taka hana til endurskoðunar. Eins og málið lá fyrir réttinum voru því ekki efni til að slá fastri bótaskyldu fasteignasalans eða að ábyrgðartrygging tæki til tjónsins. Þegar af þeirri ástæðu var ekki unnt að beita 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga og leysti rétturinn þannig úr málinu á grundvelli ákvæðis sem hefði ekki átt að koma til álita.

40. Gagnáfrýjendur hafa lagt áherslu á að fyrrnefndur dómur Hæstaréttar í máli nr. 633/2013 styðji niðurstöðu Landsréttar um sýknu þeirra á grundvelli 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga. Með dóminum var leyst úr bótaskyldu seljenda, fasteignasala og fasteignasölu sem öll áttu aðild að málinu á áfrýjunarstigi, auk þess sem vátryggingafélagi var stefnt til réttargæslu. Á þessum grunni og í samræmi við málatilbúnað aðila var tekið til skoðunar hvort fyrrgreint ákvæði ætti við og leyst úr innbyrðis skiptingu á tjónsbyrði milli hinna bótaskyldu á grundvelli þess. Aðstæður í því máli sem hér er til úrlausnar eru ekki sambærilegar enda áttu hvorki fasteignasali, fasteignasala né vátryggingafélag hennar aðild að því fyrir Landsrétti og gat ekki með réttu komið til beitingar 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga. Þá leiðir ekki af fyrrgreindum dómi Hæstaréttar að taka beri til skoðunar, óháð aðild að dómsmáli, kröfu seljanda í fasteignaviðskiptum um sýknu á þeim grundvelli að 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga eigi við þar sem ábyrgðartrygging fasteignasala kunni að taka til tjóns.

Ábyrgð á upplýsingum í söluyfirliti um brunn

41. Gögn málsins bera með sér að gagnáfrýjendur hafi frá upphafi haldið því fram að brunnur sé á lóðinni sem hafi verið komið fyrir við endurbætur á lögnum fasteignarinnar á árunum 1996 eða 1997.

42. Dómkvöddum matsmanni var meðal annars falið að kanna hvort settur hefði verið brunnur í lóð fasteignarinnar, svo sem lýst væri í söluyfirliti, og komst hann að þeirri niðurstöðu að engan brunn væri þar að finna. Í matsgerðinni var rakið að vegna stefnu lagnar úr húsi væri í reynd eingöngu hægt að koma brunni fyrir á einum stað og var þeirri staðsetningu nánar lýst. Þá áréttaði matsmaður í skýrslu fyrir héraðsdómi að þann tengibrunn sem matsbeiðni laut að væri ekki að finna á lóðinni og hann teldi óhjákvæmilegt að honum yrði komið fyrir.

43. Niðurstaða matsgerðar um þetta atriði var lögð til grundvallar í héraðsdómi og talið að gagnáfrýjendur bæru að þessu leyti bótaábyrgð vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti. Með hinum áfrýjaða dómi var aftur á móti talið að framburður Samúels Vilbergs Jónssonar pípulagningameistara fyrir Landsrétti um að hann hefði sett brunn í lóðina samhliða endurbótum árið 1996 eða 1997 leiddi til þess að óvarlegt væri að miða við þá forsendu bótakröfunnar að brunnur væri ekki til staðar. Voru gagnáfrýjendur því sýknuð af kröfunni.

44. Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skera dómstólar úr um sönnunargildi þeirra gagna sem fyrir þá eru lögð. Matsgerð sérfróðs manns, sem hefur verið dómkvaddur, hefur að öðru jöfnu ríkt sönnunargildi sökum þess að hann skal vera óvilhallur og gefa báðum aðilum, matsbeiðanda og matsþola, kost á að gæta hagsmuna sinna við matið, sbr. 3. mgr. 61. gr. og 2. mgr. 62. laga nr. 91/1991. Hafi réttra aðferða verið gætt við framkvæmd mats og matsgerðin ekki sýnilega reist á röngum forsendum eða haldin öðrum annmörkum kann öflun yfirmatsgerðar að vera eina tæka aðferðin til að hnekkja matsgerðinni og sýna fram á gagnstæða niðurstöðu.

45. Fyrrgreind niðurstaða dómkvadds matsmanns um að brunnur hafi ekki fundist á lóðinni er reist á skoðun hans á aðstæðum sem fulltrúar matsbeiðanda og matsþola höfðu kost á að fylgjast með. Gagnáfrýjendur hafa hvorki leitast við að hnekkja þessari niðurstöðu með öflun yfirmatsgerðar né heldur lagt fram gögn sem bent gætu til að annmarkar væru á matinu eða vinnubrögðum matsmanns. Þau hafa ekki heldur ráðist í skoðun eða aflað gagna í því skyni að styðja staðhæfingar fyrrgreinds vitnis, sem gaf fyrst skýrslu fyrir Landsrétti, um staðsetningu brunnsins. Þá verður við mat á framburði vitnisins ekki fram hjá því horft að hann benti sjálfur á að langur tími eða tæp 30 ár væru liðin frá umræddum framkvæmdum og að hann hefði sem pípulagningameistari komið að fjölda verka.

46. Samkvæmt framangreindu getur framburður vitnisins ekki leitt til þess að horft verði fram hjá skýrri niðurstöðu matsgerðar um að enginn brunnur sé innan lóðar. Verður því lagt til grundvallar að upplýsingar í söluyfirliti hafi að þessu leyti ekki átt við rök að styðjast og bera gagnáfrýjendur skaðabótaábyrgð á tjóni vegna þessa, sbr. 27. og 43. gr. laga nr. 40/2002.

Um tómlæti aðaláfrýjenda

47. Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 ber kaupanda að senda tilkynningu um vanefnd sem hann ætlar að bera fyrir sig innan sanngjarns frests frá því að hann varð eða mátti verða hennar var. Meta verður eftir aðstæðum hvenær fresturinn hefst en þar getur til að mynda haft þýðingu hvort ætlaður galli á fasteign er sýnilegur og hvort kaupandi hefur sérstakt tilefni til að afla nánari upplýsinga til að staðreyna hann.

48. Eins og hér háttar til höfðu aðaláfrýjendur ekki ástæðu til annars en að treysta upplýsingum í söluyfirliti um drenlagnir og brunn. Verður ekki fallist á þann málatilbúnað gagnáfrýjenda að skoðun frárennslislagna í júlí 2021 vegna fyrirhugaðra framkvæmda hafi kallað á skoðun annarra lagna. Miða verður við að fyrst í kjölfar skoðunar pípulagningameistara í apríl 2022 hafi annmarkarnir komið í ljós. Brugðust aðaláfrýjendur þegar við með tölvubréfi til gagnáfrýjenda 19. sama mánaðar þar sem gerð var grein fyrir niðurstöðum skoðunarinnar og athugasemdum vegna drenlagna og brunns komið á framfæri. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á að aðaláfrýjendur hafi sýnt af sér tómlæti í skilningi fyrrgreinds ákvæðis og glatað rétti til að bera fyrir sig gallana.

Fjárhæð skaðabóta

49. Samkvæmt því sem rakið hefur verið var fasteignin gölluð þar sem hún var ekki í samræmi við upplýsingar í söluyfirliti um drenlagnir og brunn, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002. Bera gagnáfrýjendur skaðabótaábyrgð á tjóni vegna þessara galla samkvæmt 43. gr. laganna. Deilt er um hvort miða beri fjárhæð bóta við niðurstöðu matsgerðar um kostnað eða hvort rök standi til þess að lækka fjárhæðina vegna sjónarmiða um nýtt fyrir gamalt og samlegðaráhrif framkvæmda.

50. Af matsgerð er ljóst að þar er áætlaður kostnaður við lagningu nýrra drenlagna og brunns. Í spurningum sem beint var til matsmanns var ekki vikið að því hvaða áhrif það hefði að nýtt kæmi fyrir gamalt og tók hann ekki afstöðu til þess. Til þess er að líta að matsmaður gaf skýrslu í héraði og skýrði þá nánar að líklegur endingartími lagna væri um 50 ár.

51. Fallist er á með gagnáfrýjendum að í söluyfirliti sé ekki annað gefið til kynna en að á síðustu 25 árum hafi húsið verið mikið endurnýjað, þar með talið hafi drenlagnir verið endurnýjaðar og brunni komið fyrir. Að þessu virtu gátu aðaláfrýjendur ekki haft væntingar um að drenlögnum og brunni hefði nýverið verið komið fyrir og verður að líta til þessa við mat á umfangi tjóns þeirra. Þykir rétt að taka mið af fyrrgreindum framburði dómkvadds matsmanns um endingartíma lagna og miða fjárhæð skaðabóta við helming kostnaðar við að leggja drenlögn og koma fyrir brunni. Það er jafnframt í samræmi við niðurstöðu héraðsdóms sem var skipaður sérfróðum meðdómsmanni.

52. Gagnáfrýjendur byggðu ekki á því í héraði að líta bæri til samlegðaráhrifa af framkvæmdum og kemur sú málsástæða þegar af þeirri ástæðu ekki til álita.

53. Samkvæmt framansögðu verður gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjendum 2.652.144 krónur sem sundurliðast annars vegar í helming kostnaðar samkvæmt matsgerð vegna drenlagna, 2.326.816 krónur, og hins vegar í helming kostnaðar vegna brunns, 325.328 krónur. Upphafstíma vaxta hefur ekki verið mótmælt og ber dæmd fjárhæð vexti og dráttarvexti í samræmi við kröfu aðaláfrýjenda eins og í dómsorði greinir.

54. Að virtum úrslitum málsins verður gagnáfrýjendum gert að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í Landsrétti og fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Hilmar F. Thorarensen og Ingigerður Þorsteinsdóttir, greiði óskipt aðaláfrýjendum, Þórhalli Ólafssyni og Höllu Maríu Ólafsdóttur, samtals 2.652.144 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. desember 2022 til 1. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnáfrýjendur greiði óskipt aðaláfrýjendum samtals 2.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti og Hæstarétti.