Hæstiréttur

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs.

Á keypti fasteignina B í Reykjavík af félaginu K ehf. Þegar kaupsamningurinn var undirritaður átti F hf.(nú D hf.) veð á 1. og 2. veðrétti í eigninni. Við undirritun kaupsamningsins greiddi Á hluta kaupverðsins, sem samkvæmt framsalsyfirlýsingu rann beint til F hf., og átti Á ekki að inna frekari greiðslur af hendi fyrr en eftir afhendingu eignarinnar. Á fékk fasteignina ekki afhenta á tilskildum tíma og rifti Á kaupunum með yfirlýsingu til K ehf. en afrit yfirlýsingarinnar var sent á F hf. Riftuninni var ekki mótmælt en Á fékk ekki endurgreiddan þann hluta kaupverðsins sem hann hafði þegar innt af hendi. Við nauðungarsölu á eigninni leysti D hf. eignina til sín. Á lýsti kröfu sinni í söluandvirðið en samkvæmt frumvarpi sýslumanns var ráðgert að D hf. fengi að hluta til upp í kröfu sína á 1. veðrétti en að Á fengi ekkert í sinn hlut. Deildu Á og D hf. um það hvor þeirra ætti rétthærri veðkröfu í söluverð fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar kom fram að með greiðslu Á til D hf., sem fór fram á grundvelli samnings, öðlaðist Á sama tryggingarrétt í fasteigninni og D hf. á grundvelli veðgerninga þeirra, sem lýst hafði verið. Sá réttur væri ekki reistur á 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, heldur almennum reglum kröfuréttar um aðilaskipti að kröfuréttindum, þegar þriðji maður greiðir kröfu skuldara samkvæmt samningi og krafan nýtur ábyrgðar eða tryggingar. Var því talið að Á nyti sömu stöðu og D hf. til söluverðs fasteignarinnar, enda hefði ekki verið á annan veg samið milli aðila. Var fallist á kröfu Á þess efnis að hann fengi úthlutað af söluverði fasteignarinnar, þann hluta kröfu sinnar sem laut að þeirri greiðslu sem rann beint til D hf., auk samnings- og dráttarvaxta.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson og Ingibjörg Benediktsdóttir og Benedikt Bogason settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsettri kæru sem barst héraðsdómi 30. mars 2012 og Hæstarétti ásamt kærumálsgögnum 10. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. mars 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20 í Reykjavík, með fastanúmerið 230-5686, yrði breytt þannig að úthlutað verði upp í kröfu sóknaraðila. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að áðurgreind krafa hans verði tekin til greina þannig að úthlutað verði upp í kröfu hans að fjárhæð 3.605.044 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. mars 2009 til greiðsludags auk tildæmds málskostnaðar, áður en úthlutað verður upp í kröfu varnaraðila. Til vara krefst sóknaraðili þess að krafa hans að fjárhæð 1.661.545 krónur verði tekin til greina á þann hátt sem í aðalkröfu greinir. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Málsatvikum er lýst í hinum kærða úrskurði. Svo sem þar er rakið festi sóknaraðili 8. september 2008 kaup á íbúð og bílskúr að Búðavaði 20 í Reykjavík af Kambvaði ehf., sem þá var þinglýstur eigandi fasteignarinnar og hafði reist húsið. Umsamið kaupverð var 47.000.000 krónur. Varnaraðili, sem þá hét Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., hafði veitt Kambvaði ehf. lán til byggingarframkvæmda við húsin Búðavað 18 og 20. Í lánssamningi þeirra 29. nóvember 2007 kemur fram að samningsaðilar stefni að því að lán varnaraðila verði allt að 103.500.000 krónur. Var þar annars vegar um að ræða veðskuldabréf að jafnvirði 21.750.000 krónur, tryggt með 1. veðrétti í báðum fasteignunum, og hins vegar lán, sem veitt skyldi með öðrum hætti. Til tryggingar greiðslu þess gaf Kambvað ehf. út tryggingarbréf að fjárhæð 260.000.000 krónur, sem þinglýst var á 2. veðrétt á báðum fasteignunum.

Varnaraðili áritaði kaupsamning sóknaraðila og Kambvaðs ehf. um samþykki sitt á þann hátt, sem greinir í hinum kærða úrskurði. Fyrir gerð kaupsamningsins gerði Kambvað ehf. og varnaraðili með sér samning, sem nefndur var ,,Framsal kaupsamningsgreiðslna“. Sóknaraðili undirritaði einnig samninginn fyrir sitt leyti. Í samningi þessum kemur fram að Kambvað ehf. framselji varnaraðila ,,allar kaupsamningsgreiðslur vegna sölu“ á eigninni. Þó var sú undantekning gerð að þóknun tilgreindrar fasteignasölu vegna milligöngu við söluna skyldi greiðast af fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum. Fjárhæð þeirrar greiðslu var 3.000.000 krónur og er óumdeilt að 1.769.767 krónur runnu til fasteignarsölunnar, en 1.230.233 krónur til varnaraðila samkvæmt samningnum. Frekari greiðslur áttu ekki að fara fram fyrr en eftir afhendingu eignarinnar, en þær skyldu allar renna til varnaraðila. Til þess kom þó ekki þar sem fasteignin varð aldrei afhent og sóknaraðili rifti kaupsamningnum 16. febrúar 2009.

Sóknaraðili krafði Kambvað ehf. um endurgreiðslu á þeim hluta kaupverðsins sem hann hafði þegar innt af hendi og var krafa þess efnis jafnframt send varnaraðila 24. ágúst 2009. Hvorki Kambvað ehf. né varnaraðili urðu við kröfunni. Fasteignin Búðavað 20 var seld nauðungarsölu 16. mars 2010. Varnaraðili var hæstbjóðandi og leysti til sín eignina fyrir 20.000.000 krónur. Í frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar á söluverði var gert ráð fyrir að varnaraðili fengi, að frádregnum sölukostnaði og lögveðskröfu, 19.693.759 krónur upp í kröfu sína á 1. veðrétti. Sóknaraðili andmælti frumvarpinu og lýsti kröfu í söluvandvirði eignarinnar að höfuðstól 3.187.836 krónur auk vaxta, 824.574 krónur, kostnaðar, 249.433 krónur og virðisaukaskatts, 61.111 krónur, eða samtals 4.322.954 krónur. Ágreiningi aðila er lýst nánar í hinum kærða úrskurði. Lýtur hann einkum að því hvort frumvarp til úthlutunar söluverðsins skuli óbreytt standa eða hvort sóknaraðili skuli fá úthlutað kröfu sinni í heild eða að hluta, áður en greitt verður til varnaraðila.

II

Eins og fram er komið runnu 1.230.233 krónur af fyrstu greiðslu kaupsamnings um Búðavað 20, Reykjavík, til varnaraðila á grundvelli samnings hans við Kambvað ehf., sem varnaraðili var einnig aðili að. Krafa sóknaraðila, sem greiðslan gekk til lækkunar á, var tryggð með veði í fasteignunum Búðavaði 18 og 20. Ekki er upplýst í málinu hvort varnaraðili hefur leitað fullnustu kröfu sinnar með nauðungarsölu á Búðavaði 18 eða hvort hann hefur fengið greiðslur frá kaupanda þeirrar fasteignar. Með greiðslunni til varnaraðila, sem eins og fyrr segir fór fram á grundvelli sérstaks samnings, öðlaðist sóknaraðili sama tryggingarrétt í fasteigninni Búðavaði 20 og varnaraðili átti á grundvelli veðgerninga þeirra, sem lýst hefur verið. Sá réttur var ekki reistur á 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, heldur almennum reglum kröfuréttar um aðilaskipti að kröfuréttindum, þegar þriðji maður greiðir kröfu skuldara samkvæmt samningi og krafan nýtur ábyrgðar eða tryggingar. Sá hluti greiðslu sóknaraðila, sem rann til fasteignasölu þeirrar, sem milligöngu hafði um kaup hans á fasteigninni af Kambvaði ehf., nýtur ekki þessarar stöðu og kemur því ekki til álita að sóknaraðili njóti réttar til hluta af söluvandvirði fasteignarinnar vegna þess hluta kaupverðsins.

Samkvæmt framansögðu nýtur sóknaraðili sömu stöðu og varnaraðili til söluverðs fasteignarinnar, enda ekki á annan veg samið milli aðila. Fram er komið að ekki sé upplýst hvort varnaraðili hafi fengið greitt upp í kröfuna vegna þeirrar veðtryggingar, sem honum hafði verið veitt í Búðavaði 18. Við svo búið verður fallist á að sóknaraðili njóti réttar til að fá greiðslu allrar kröfu sinnar, 1.230.233 krónur, auk samningsvaxta 120.768 krónur og dráttarvaxta frá 16. mars 2009 til greiðsludags af söluverði Búðavaðs 20, Reykjavík.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 3. júní 2010 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20 í Reykjavík með fastanúmerið 230-5686 við nauðungaruppboð er breytt á þann veg að sóknaraðili, Ásgeir Helgason, skuli fá úthlutað 1.230.233 krónur, auk samningsvaxta 120.768 krónur og dráttarvaxta frá 16. mars 2009 til greiðsludags og gangi fyrir rétti varnaraðila, Dróma hf. samkvæmt skuldabréfi á 1. veðrétti í eigninni.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. mars 2012.

Þetta mál, sem var dómtekið 26. janúar sl., barst dóminum 9. september 2011. Það er höfðað af Ásgeiri Helgasyni, kt. 260868-5009, Reykási 25, Reykjavík, á hendur Dróma hf., kt. 710309-1670, Lágmúla 6, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að frumvarpi Sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20, Reykjavík, með fastanúmerið 230-5686, verði breytt þannig að úthlutað verði upp í kröfu sóknaraðila að fjárhæð 3.605.044 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 16. mars 2009 til greiðsludags, að viðbættum tildæmdum málskostnaði, áður en úthlutað verði upp í kröfu varnaraðila, Dróma hf.

Til vara gerir sóknaraðili sömu kröfu og í aðalkröfu að öðru leyti en því að fjárhæð kröfu hans verði ákveðin 1.661.545 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 16. mars 2009 til greiðsludags, að viðbættum tildæmum málskostnaði.

Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði frumvarp sýslumanns til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20, með fastanúmerið 230-5686, Reykjavík, þinglýstri eign Ásgeirs Helgasonar, sem var seld nauðungarsölu, 16. mars 2010.

Varnaraðili krefst að auki málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Málsatvik

Málsaðila greinir ekki á um málavexti. Sóknaraðili keypti fasteignina að Búðavaði 20 í Reykjavík af félaginu Kambvaði ehf., samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 8. september 2008. Eignin var nýbygging í smíðum, sem seljanda bar að afhenda kaupanda á nánar skilgreindu byggingarstigi, 15. nóvember 2008. Þegar kaupsamningurinn var undirritaður átti varnaraðili, sem þá hét Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., veð í eigninni til tryggingar skuldbindingum seljandans við bankann. Á 1. veðrétti hvíldi skuldabréf upphaflega að fjárhæð jafnvirðis 21.750.000 króna og á 2. veðrétti skuldabréf upphaflega að fjárhæð 260.000.000 króna.

Við undirritun kaupsamningsins greiddi sóknaraðili hluta kaupverðsins samkvæmt kaupsamningnum, 3.000.000 króna, auk kostnaðar, samtals að fjárhæð 187.836 krónur. Áður en hann innti greiðsluna af hendi útbjó Frjálsi fjárfestingarbankinn framsalsyfirlýsingu, 27. ágúst 2008. Með henni framseldi seljandinn bankanum allar kaupsamningsgreiðslur frá sóknaraðila vegna sölu á umræddri fasteign. Í yfirlýsingunni segir: „undanskilin er þó greiðsla til fasteignasölunnarRemax Þing vegna sölulauna, samkvæmt samþykktu og undirrituðu söluumboði um ofangreinda eign, og skal sú greiðsla koma til frádráttar við þá peningagreiðslu sem innt er af hendi við undirritun kaupsamnings.“

Í yfirlýsingunni segir einnig:

FFB mun aflýsa veðskuldabréfi á 1. veðrétti í erlendri mynt að höfuðstól að jafnvirði ISK 21.750.000- og veðtryggingarbréfi á 2. veðrétti að höfuðstól kr. 260.000.000,- þegar allar kaupsamningsgreiðslur hafa borist bankanum og þegar vinna við Búðavað 18 og 20 skv. samkomulagi milli kaupanda og seljanda hefur verið innt af hendi.

FFB ber ekki ábyrgð á innheimtu á kaupsamningsgreiðslum skv. framsali þessu gagnvart seljanda og hefur FFB heimild Kambvaðs ehf. til að veita veðbandslausn af ofangreindri eign þrátt fyrir að lokagreiðsla hafi ekki borist, telji FFB það eðlilegt og sanngjarnt.

Yfirlýsing FFB um veðbandslausn er háð því skilyrði að ástæðulaus og veruleg frávik verði ekki á efndum kaupsamningsins, af hendi kaupanda. Semji kaupandi og seljandi um aukaframkvæmdir á ofangreindri fasteign umfram skilalýsingu skv. kaupsamningi skal gerður um það viðauki þar sem aukaverkið er skilgreint og kostnaður við það. Greiðslur vegna aukaverksins skulu berast FFB inn á neðangreindan reikning.

Kaupanda og seljanda er alls óheimilt að semja um frávik frá greiðslum í framsali þessu án fulls samþykkis framsalshafa, FFB. Kaupandi afsalar sér almennum rétti til skuldajöfnuðargagnvart seljanda með framsali þessu að öllu leyti.

Komi til vanefnda af hálfu seljanda, t.d. galli, skal kaupandi beina öllum kröfum þar að lútandi að seljanda. Framsal þetta rýrir ekki almennan mótbárurétt kaupanda gagnvart seljanda sem viðurkenndur er í fasteignaviðskiptum, sbr. lögum fasteignakaup, nr. 40/2002.

FFB skuldbindur sig til þess að ráðstafa kaupsamningsgreiðslum, skv. framsali þessu, til niðurgreiðslu á skuld að baki ofangreindum veðtryggingar- og veðskuldabréfum hjá FFB, áhvílandi á fasteigninni og getur sú skuld aldrei orðið hærri en ofangreint söluverð, þ.e. ef eign er fullkláruð miðað við skilalýsingu, sbr. þó 4. mgr. hér að framan.

Greiðslur samkvæmt framsali þessu, samtals kr. 47.000.000,-, og vegna aukaverka, sé um slíkt að ræða, skulu berast Frjálsa fjárfestingarbankanum, kt. 691282-0829, eða leggjast inn á reikning FFB nr. 1158-26-66003. Skýring greiðslu/tilvísun: kennitala kaupanda.

Þessi yfirlýsing var undirrituð af þremur aðilum: seljanda, sóknaraðila sem kaupanda og Frjálsa fjárfestingarbankanum, sem veðhafa. Undirskriftirnar voru vottaðar af Bergi P. Steingrímssyni, löggiltum fasteignasala, sem sá um söluna.

Kaupsamningurinn var áritaður af Frjálsa fjárfestingarbanknaum um samþykki með svohljóðandi áritun:

Vegna þinglýstrar kvaðar er ofangreind sala á fasteign samþykkt. Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. er hvorki aðili að né hefur hann samþykkt aðra skilmála samningsins.

Sóknaraðili átti ekki að inna frekari greiðslur af hendi fyrr en eftir afhendingu eignarinnar. Hann fékk fasteignina ekki afhenta á tilskildum tíma og með yfirlýsingu, 16. febrúar 2009, rifti Lex lögmannsstofa hf. kaupsamningnum fyrir hans hönd. Afrit riftunaryfirlýsingarinnar var sent varnaraðila. Jafnframt var hann krafinn um endurgreiðslu þess hluta kaupverðsins, sem sóknaraðili hafði þegar innt af hendi. Riftuninni var ekki mótmælt, en varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila ekki þann hluta kaupverðsins sem hann hafði þegar innt af hendi.

Við nauðungarsölu hjá Sýslumanninum í Reykjavík, sem fór fram 16. mars 2010 að beiðni varnaraðila, leysti hann fasteignina til sín. Kaupverðið nam 20.000.000 króna. Sóknaraðili lýsti kröfu í söluandvirðið, samtals 4.322.954 krónum auk áfallandi dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá kröfulýsingardegi til greiðsludags, og kostnaðar eftir kröfulýsingardag.

Hinn 3. júní 2010 gerði Sýslumaðurinn í Reykjavík frumvarp til úthlutunar á söluandvirði fasteignarinnar. Samkvæmt því á varnaraðili að fá í sinn hlut 19.696.759 krónur af 20.000.000 króna söluandvirði. Það er allt söluandvirðið að frádregnum sölulaunum í ríkissjóð og lögveðskröfu. Frumvarpið barst lögmanni sóknaraðila, 8. júní 2010, og mótmælti hann því þegar í stað. Að sögn sóknaraðila voru haldnir fundir um mótmælin, sem hafi dregist úr hófi fram, án þess að sóknaraðila verði um kennt. Á fundi, sem fulltrúi Sýslumannsins í Reykjavík hélt, 1. september 2011, með fulltrúum málsaðila, hafnaði hann mótmælum sóknaraðila. Þá lýsti lögmaður sóknaraðila yfir því að hann bæri ákvörðunina undir héraðsdóm.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili segir kröfu sína til komna vegna þess að hann hafi rift áðurnefndum kaupsamningi við félagið Kambvað ehf., gerðum 8. september 2008, um fasteignina Búðavað 20 í Reykjavík. Riftun hafi verið lýst yfir 16. febrúar 2009 og hún tilkynnt bæði Kambvaði ehf. og veðhafa, Frjálsa fjárfestingarbankanum. Óumdeilt sé að skilyrði riftunar hafi verið uppfyllt. Henni hafi ekki verið mótmælt og eignin hafi aldrei verið afhent sóknaraðila þrátt fyrir að umsaminn afhendingartími hafi verið löngu liðinn, sbr. 31. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en vísað sé til laganna í skilmálum kaupsamningsins. Í kjölfar riftunarinnar hafi sóknaraðili átt rétt til að fá til baka þá greiðslu sem hann hefði innt af hendi, það er 3.000.000 króna, sbr. 33. gr. laganna nr. 40/2002.

Um rétt sinn til almennra vaxta af endurkröfunni vísar sóknaraðili til 3., sbr. 10., gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002. Krafist sé vaxta fyrir tímabilið 8. september 2008 til 16. mars 2009 og vaxtafótar samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands hverju sinni.

Um rétt sóknaraðila til dráttarvaxta vísar hann til ákvæða III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Upphafsdagur dráttarvaxta sé 16. mars 2009, það er mánuði eftir að sóknaraðili hafi krafist endurgreiðslu kaupverðsins.

Krafa um innheimtukostnað, þar með talinn virðisaukaskatt af lögmannsþóknun, sé í samræmi við almennar reglur og venjur um rétt kröfueiganda til að fá innheimtukostnað bættan úr hendi skuldara.

Krafa sóknaraðila hafi verið tryggð með veðrétti í fasteigninni, sbr. 17. gr. laga nr. 40/2002.

Sundurliðun kröfu:

Endurgreiðslukrafa - höfuðstóll 3.000.000 kr.

Almennir vextir 294.500 kr.

Innheimtukostnaður 249.433 kr.

Virðisaukaskattur af lögmannsþóknun 61.111 kr.

Krafa samtals 3.605.044 kr.

Krafa sóknaraðila sé óbreytt frá því í kröfulýsingu að öðru leyti en því að hann falli frá kröfu um greiðslu kostnaðar, sem hann hafi innt af hendi samhliða 3.000.000 króna greiðslunni. Þessum kostnaði hafi verið bætt við höfuðstól í kröfulýsingunni. Í samræmi við það hafi sóknaraðili lækkað kröfu sína um vexti. Krafa um dráttarvexti frá 16. mars 2009, það er mánuði eftir að endurgreiðslukrafan var sett fram, sé í samræmi við kröfulýsingu sóknaraðila til sýslumanns.

Ágreiningur sóknar- og varnaraðila snúist um hvor þeirra eigi rétthærri kröfu í söluandvirði fasteignarinnar, sóknaraðili til endurgreiðslu kaupverðs í kjölfar riftunar, eða varnaraðili á grundvelli þinglýstra veðskuldabréfa.

Samkvæmt 1. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu skuli söluverði skipt þannig að fyrst komi til greiðslu sölulaun vegna nauðungarsölunnar, nema kaupandi hafi greitt þau samkvæmt söluskilmálum, en að því búnu skuli kveðið á um hvað hver aðili fái í sinn hlut eftir því sem söluverðið hrökkvi til og rétthæð krafna þeirra leiði til. Í lögskýringargögnum segi um síðastnefnda atriðið að byggt sé á því, líkt og í eldri lögunum, að réttindaröð við úthlutun ráðist í meginatriðum af almennum reglum veðréttar og eignaréttar.

Sóknaraðili byggir á því að krafa hans sé rétthærri en krafa varnaraðila. Hann rökstyður það í fyrsta lagi með því að varnaraðili hafi áritað kaupsamning sóknaraðila og seljanda um að hann samþykkti söluna og þar með þinglýsingu kaupsamningsins. Óhjákvæmilegt sé að skýra áritunina þannig að bankinn hafi samþykkt veðrétt sóknaraðila sem verði leiddur af lögum um fasteignakaup, og að sá veðréttur gengi framar veðskuldabréfum bankans. Að öðrum kosti væri samþykkið án eðlilegs tilgangs og leiddi til alvarlegs ójafnvægis réttarhagsmuna kaupanda fasteignar annars vegar og veðhafa hins vegar. Þannig gætu fasteignaviðskipti ekki gengið eðlilega fyrir sig.

Varnaraðili hefði þurft að taka það sérstaklega fram hefði samþykki hans verið takmarkað á þann hátt að þrátt fyrir það skyldi veðréttur varnaraðila ganga framar rétti kaupandans.

Yfirlýsing seljanda um framsal allra greiðslna samkvæmt kaupsamningi til veðhafa styðji skilning sóknaraðila á því hvað felist í áðurnefndri áritun bankans á kaupsamninginn. Þegar yfirlýsingin hafi verið gerð hafi fasteignin verið veðsett til tryggingar skuldum, sem voru miklu hærri en markaðsverð hennar. Síðsumars og haustið 2008 hafi tregðu verið farið að gæta á fasteignamarkaði. Á þeim tíma hafi vanskil seljandans verið orðin veruleg og gert hafi verið árangurslaust fjárnám hjá honum 3. júlí 2008. Varnaraðili hafi því haft augljósa hagsmuni af sölunni. Hann hafi fjármagnað byggingu eignarinnar, sem var þáttur í atvinnustarfsemi seljandans, það er að byggja hús og selja.

Með framsalsyfirlýsingunni hafi varnaraðili yfirtekið tiltekin réttindi seljandans, það er til kaupverðsins, gegn því að taka á sig skyldur. Sóknaraðili byggir á að skýra verði yfirlýsinguna í samræmi við meginreglu fasteignakauparéttar, sem birtist meðal annars í áðurnefndri 17. gr. laga nr. 40/2002, um að greiðslur í fasteignakaupum beri að inna af hendi samtímis og að saman fari greiðsla kaupverðs og réttindaávinnsla.

Sóknaraðili bendir á að það hefði verið í órökrétt, ósanngjarnt og andstætt markmiði með þeim skjölum, sem hér hafi verið gerð grein fyrir, fengi varnaraðili að halda kaupverði og fengi að auki allt nauðungarsöluandvirði fasteignarinnar (að undanskildum sölulaunum og lögveðskröfum) í sinn hlut. Hann, sem veðhafi, hagnist á vanefndum seljanda, fái hann í sinn hlut bæði kaupverð og söluandvirði hins veðsetta. Slíkt fæli í sér óréttmæta auðgun.

Til áréttingar röksemdum hér að framan bendir sóknaraðili á að hann var neytandi í fasteignaviðskiptum en varnaraðili fjármálafyrirtæki, sem heyrði undir lög nr. 161/2002, og sérhæfði sig í lánum til nýbygginga og fasteignaviðskipta. Samkvæmt 19. gr. laga nr. 161/2002 hafi honum borið að starfa í samræmi við eðlilega og heilbrigða viðskiptahætti og venjur. Hann hafi sjálfur samið áritunina á kaupsamninginn og yfirlýsingu um framsal kaupsamningsgreiðslnanna. Honum hafi borið að sjá til þess að réttarstaða sóknaraðila væri glögg og skýr, og í samræmi við reglur og venjur í fasteignaviðskiptum. Allan vafa í málinu, þar með talið hvað felist í yfirlýsingum sem varnaraðili hefur samið, beri að skýra varnaraðila í óhag.

Verði ekki fallist á framangreindar röksemdir sóknaraðila, vísar hann til vara til reglu 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Í þessu tilviki krefst hann þess að áritun varnaraðila til samþykkis kaupsamningnum verði breytt á þann veg að í henni felist samþykki fyrir því að endurgreiðslukrafa sóknaraðila, sem njóti veðréttar samkvæmt 17. gr. laga nr. 40/2002, gangi framar rétti varnaraðila.

Sóknaraðili vísar til framangreindra röksemda fyrir því að skilyrði til þessa séu uppfyllt. Sóknaraðili byggir til viðbótar á því að það sé óheiðarlegt af varnaraðila að mótmæla kröfu sóknaraðila á þeim grunni sem hann hafi gert. Sóknaraðili áréttar að lokum að þessa síðustu málsástæðu beri alls ekki að skilja þannig að hann telji sig ekki eiga þann rétt, sem um ræðir, án þess að beita þurfi þessu lagaákvæði.

Sóknaraðili kveðst gera kröfu til vara kæmist dómurinn að niðurstöðu um að gera beri greinarmun á kaupverðsgreiðslu sóknaraðila, það er 3.000.000 króna, og þeim hluta greiðslunnar sem rann beint til varnaraðila, það er 1.230.233 krónum. Varakrafan sé um þessa lægri fjárhæð, ásamt almennum vöxtum sem reiknist 120.768 krónur og innheimtukostnaði, dráttarvöxtum og tildæmum málskostnaði, en forsendur þessara kröfuliða séu þær sömu og í aðalkröfu.

Sóknaraðili leggur áherslu á að hann telji rök standa til þess að taka aðalkröfuna til greina fremur en varakröfuna. Því til stuðnings vísar hann til röksemda sinna fyrir aðalkröfunni, einkum efnis 17. gr. laganna nr. 40/2002 um fasteignakaup. Það hafi alfarið verið mál seljanda að greiða söluþóknun og varðaði sóknaraðila engu hvernig það var gert. Yfirlýsing um framsal kaupsamningsgreiðslna sýni að það hafi verið útfærsluatriði milli seljanda og varnaraðila hvaða fjármunir færu í að greiða sölulaunin og hér að framan hafi verið bent á að yfirgnæfandi líkur séu fyrir því að varnaraðili hafi, ekki síður en seljandinn, haft fjárhagslega hagsmuni af því að salan næði fram að ganga.

Kröfu sína um málskostnað reisir sóknaraðili á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sú krafa að við ákvörðun málskostnaðar verði gætt að skyldu sóknaraðila til að greiða virðisaukaskatt af lögmannsþóknun sé skaðleysiskrafa, þar sem sóknaraðili eignist ekki frádráttarrétt við greiðslu skattsins samkvæmt lögum nr. 50/1988.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili vísar til þess að um úthlutun á söluverði eftir nauðungarsölu gildi 1. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Samkvæmt því komi fyrst til greiðslu sölulaun vegna nauðungarsölunnar, nema kaupandi hafi greitt þau samkvæmt söluskilmálum. Að því búnu skuli kveðið á um hvað hver aðili fái í sinn hlut eftir því sem söluverðið hrökkvi til og rétthæð krafna leiði til. Réttindaröðin við úthlutun ráðist síðan í meginatriðum af almennum reglum veðréttar og eignarréttar. Hins vegar virðist sóknaraðili draga ranga ályktun af framkvæmd þeirra reglna.

Varnaraðili styður aðalkröfu sína við forgangsáhrif þinglýsingar. Í þessu máli ráði það atriði úrslitum að veðréttur varnaraðila standi framar í veðröðinni en veðréttur sóknaraðila.

Af greinargerð með frumvarpi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sé ljóst að sóknaraðili, sem fyrrum kaupandi eignarinnar, hafi haft fullan rétt til að gera kröfu við nauðungarsölu eignarinnar vegna þeirrar greiðslu sem hann hafði innt af hendi. Þó sé jafn ljóst að staða þeirrar kröfu í veðröðinni væri alltaf fyrir aftan þær tvær kröfur varnaraðila sem þinglýst var á eignina á 1. og 2. veðrétti. Í greinargerð sem fylgdi frumvarpi til áðurnefndra laga segi í umfjöllun um 17. gr.:

„Í 1. málsl. er mælt fyrir um að kaupandi öðlist veðrétt í fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hefur innt af hendi. Í greininni er notað orðið „veðréttur“. Hér er þó ekki um lögveð að ræða, heldur tryggingarréttindi sem leggja verður að jöfnu við samningsveð. Er því ekki talið varhugavert að nota framangreint orð um þennan rétt.“

Varnaraðili vísar til þess að úthlutun á söluandvirði við nauðungarsölu byggi á settum lögum og skýrum reglum en ekki mati sýslumanns eða dómstóla eða „jafnvægi réttarhagsmuna“ eins og sóknaraðili haldi fram, hvað þá ógildingarreglum samningaréttar eins og haldið sé fram í greinargerð sóknaraðila. Því sé ekki neinum vafa undirorpið að réttur sóknaraðila standi að baki réttindum varnaraðila í veðröðinni þegar komi að því að greiða út kaupverð eftir nauðungarsölu eignarinnar.

Að öðru leyti mótmælir varnaraðili öllu í málatilbúnaði sóknaraðila sem stangast á við málatilbúnað varnaraðila og önnur gögn málsins.

Til stuðnings kröfum sínum vísar varnaraðili til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, einkum XIII. kafla, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem og þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá vísar hann til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum IV. og XIII. kafla, en um málskostnað til 1. mgr. 130. gr. og 1. og 4. mgr. 131. gr. laganna.

Niðurstaða

Ágreiningur málsaðila hverfist um það hvor þeirra eigi rétthærri veðkröfu í söluverð fasteignar, sem var seld nauðungarsölu 16. mars 2010.

Haustið 2008 hafði sóknaraðili hug á að kaupa eignina, sem þá var í byggingu. Hún var veðsett Frjálsa fjárfestingarbankanum fyrir margföldu verðmæti sínu. Af þeim sökum samdi bankinn yfirlýsingu þar sem byggingarverktakinn, þá þinglýstur eigandi, framseldi bankanum allar greiðslur frá kaupandanum, sóknaraðila. Þetta fyrirkomulag samþykkti sóknaraðili.

Á eigninni hvíldi þá sú þinglýsta kvöð að svo lengi sem þinglýst væri á eignina tryggingabréfi varnaraðila fyrir 260.000.000 króna væri óheimilt að selja hana eða veðsetja nema með skriflegu samþykki Frjálsa fjárfestingarbankans. Af þessum sökum var svofelld áritun stimpluð á kaupsamninginn: „Vegna þinglýstrar kvaðar er ofangreind sala á fasteign samþykkt. Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. er hvorki aðili að né hefur hann samþykkt aðra skilmála samningsins.“

Sóknaraðili varð þinglýstur kaupsamningshafi 16. september 2008. Samkvæmt 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup öðlaðist hann við þinglýsinguna samningsveð í eigninni til tryggingar þeim fjármunum sem hann hafði lagt í hana.

Að mati dómsins kemst veðréttur sóknaraðila ekki ofar í réttindaröðina en leiða má af kaupsamningi hans. Eins og áður er komið fram var, þegar honum var þinglýst, krafa varnaraðila á hendur seljandanum tryggð með 1. og 2. veðrétti í eigninni.

Ekki er hægt að fallast á það með sóknaraðila að áritun bankans á kaupsamninginn beri að túlka þannig að bankinn hafi ætlað að hleypa veði kaupandans, sóknaraðila, fram fyrir veð bankans í röð veðréttinda sem hvíldu á eigninni og að honum hefði borið að orða áritunina skýrar hefði það ekki verið ætlun hans að hleypa veðrétti sóknaraðila fram fyrir sinn veðrétt.

Yfirlýsingin þar sem seljandinn framselur varnaraðila þær kaupsamningsgreiðslur, sem seljandinn átti að fá frá sóknaraðila, er ekki heldur talin geta fyllt áritun bankans þeirri merkingu sem sóknaraðili vill að hún hafi.

Fallast má á sjónarmið sóknaraðila um aðstöðumun málsaðila. Þrátt fyrir það stendur ekki þannig á í þessu máli að eðlilegt sé að beita 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, enda verður samþykki, sem banki veitir seljanda til þess að hann geti selt eign sem bankinn á veð í, ekki jafnað til samnings milli bankans og kaupandans sem 36. gr. tekur til.

Þar sem sóknaraðili færir sömu málsástæður fyrir aðal- og varakröfu sinni þykir ekki þurfa að taka varakröfu hans til sérstakrar umfjöllunar.

Samkvæmt þessu er fallist á það með varnaraðila að úthluta beri nauðungarsöluandvirði eignarinnar í samræmi við þinglýsta röð veðréttinda.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir vegna málsatvika rétt að hvor málsaðili beri sinn kostnað af málinu.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Hafnað er þeirri kröfu sóknaraðila, Ásgeirs Helgasonar, að frumvarpi Sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar að Búðavaði 20, Reykjavík, með fastanúmerið 230-5686, verði breytt þannig að úthlutað verði upp í kröfu sóknaraðila.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.