Með lögum nr. 74/2022 var kafla um jarðir í sameign bætt við jarðalög og fjallað þar um fyrirsvar, ákvörðunartöku og forkaupsrétt sameigenda. Að tillögu allsherjar- og menntamálanefndar gerði Alþingi þær breytingar á frumvarpinu (152. lögþ. 2021-2022, 416. mál) að forkaupsréttur sameigenda skyldi ná til fleiri tilvika en forkaupsréttur ábúenda. Nánar tiltekið skyldi hann einnig ná til yfirfærslna til nánustu fjölskyldu. Komið hefur fram af hálfu sýslumanna og dómsmálaráðuneytis að nokkur vandkvæði hafi verið uppi við framkvæmd á tilteknum verkefnum sem sýslumönnum eru falin skv. jarðalögum, einkum umrædda 7. gr. d. Þar er einnig til þess að líta að í úrskurði Héraðsdóms Reykjaness frá feb. 2024 (mál nr. T-232/2024) var komist að þeirri niðurstöðu að Sýslumanninum á Suðurnesjum bæri að þinglýsa skiptayfirlýsingu vegna tiltekins dánarbús, þess efnis að í hlut maka hinnar látnu kæmi 2,222% eignarhluti í tiltekinni fasteign (í eigu 23 aðila). Sýslumaður hafði á fyrra stigi vísað skiptayfirlýsingunni frá þinglýsingu þar sem ekki hefði verið gætt að forkaupsrétti sameigenda.

Úrlausnarefnið er í meginatriðum tvíþætt: a) Bregðast við framangreindum vandkvæðum varðandi forkaupsrétt sameigenda og b) stemma stigu við vaxandi fjölda jarða í fjölmennri sameign.

Svo sem að framan greinir var forkaupsréttur sameigenda rýmkaður í því markmiði að sporna gegn óhóflegri fjölgun sameigenda, m.a. fyrir erfðir. Fyrir liggur, sbr. fylgiskjal, að jörðum í fjölmennri óskiptri sameign hefur fjölgað umtalsvert á undanförnum tveimur áratugum og eigendahópar orðið fjölmennari.

Eftir því sem eigendahópurinn er fjölmennari og eignarhlutar minnka eykst hætta á að þeir verði í reynd verðlausir. Að sama skapi verður ákvörðunartaka og hvers konar nýting jarðar erfiðari og verkefni fyrirsvarsmanns umfangsmeiri. Ljóst er jafnframt að sameigendur, byggðarlag og almenningur hafa hagsmuni af nýtingu, í samræmi við landkosti og aðrar aðstæður hverju sinni, sbr. 1. gr. jarðalaga um markmið laganna. Sama máli gegnir um virka ákvörðunartöku og skýrt fyrirsvar.

Áformað er að draga úr forkaupsrétti sameigenda til samræmis við forkaupsrétt ábúenda, sbr. upphaflegt frumvarp til laga nr. 74/2022. Rýmka mætti einnig skilyrði til slita á óskiptri sameign með sölu heildareignarinnar, í gegnum sýslumann, að gefnum sanngjörnum fresti til annarra sameigenda sem þá fá ráðrúm til að gæta hagsmuna sinna. Skoða mætti t.d. að setja skilyrðið um að eign sé óskiptanleg eða verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar í skýrt samhengi við gildandi skipulagsáætlun.

Telja verður óheppilegt að sameigendur leggi í umtalsverðan kostnað við skipti í þeim tilgangi að afla viðurkenningardóms gagnvart öðrum sameigendum, án þess að afstaða sveitarfélags liggi fyrir. Óvissu er því háð hvaða gildi skiptingin mun hafa samkvæmt skipulagi, þ.m.t. hvaða möguleika einstakir eigendur muni hafa til að stofna fasteign og nýta viðkomandi skika. Af því getur leitt margvíslega óvissu og ósamræmi í framhaldinu.

Með lögum nr. 74/2022 voru tekin skref í þá átt að bregðast við þessum úrlausnarefnum, sbr. ákvæði um fyrirsvar, ákvörðunartöku og forkaupsrétt sameigenda (sem nú er til endurskoðunar), en þó ekki að því er varðar skiptingu á óskiptri sameign.